房地产经营管理练习题.doc

一 （35分）某城市商贸综合大厦开发项目位于市中心繁华商业区，占地面积2300㎡，规划总建筑面积10500㎡，建筑容积率4.5。大厦计划开发期3年，开发期建设成本分年度估算如下表1所示.建设资金全部按自有资金考虑。基准折现率为12%，标准成本利润率15%。 该大厦拟作为商品房出售，根据市场调查的结果，该开发项目售价预测值为3200元／㎡建筑面积。总销售收入为3360万元。该项目拟采用滚动开发方式。具体销售计划为，第1年预收销售总额的25%，计840万元，第2年预收销售总额的30%，计1008万元；第3年预收销售总额的25%，计840万元；第4年预收销售总额的20%，计672万元。预期收益率为12%时，现金流量表和相应评价指标如表2。项目预计静态投资回收期为1.5年。 表1 建设期开发成本估算表(单位：万元) 成本项目 第一年 第二年 第三年 土地成本、勘察设计费、前期工程费 1008 建安工程费 250 580 450 开发公司管理费不、可预见费 32 35 34 税 金 20 15 表2 项目现金流量表及指标计算 项目 合计 第一年 第二年 第三年 第四年 一 现金流入 1 销售收入 3360 840 1008 840 872 二 现金流出 1 征地费、拆迁安置费 800 800 2 勘察设计费、前期工程费 208 208 3 房屋建安费 1280 250 580 450 4 开发公司管理费 41 12 15 14 5 税金 60 20 20 20 6 不可预见费 35 20 15 三 净现金流量 936 -450 373 341 672 注：基准收益率ic=12%，净现值NPV=565.62；内部收益率IRR==75%+3%×0.692／(0.692+7.025) =75%+0.3%=75.3%；通过计算净现值为565.62万元。内部收益率为75.3%。项目在财务上是可行的。 假设该项目取得土地的时间在2006年，对土地进行前期开发后，房屋建设于2007年2月动工，建设期2年，在此期间，国家出台了一系列调整房地产市场的地政策，如加大开发房屋建筑面积的限制，增加个人第二次购房首付款的比例等等。到2007年末公司财务状况如表3，在2008年房地产市场处于下滑阶段，同时受到不可抗力等因素的产生，使购房者从心理因素受到了不同程度的影响。 2007年公司资产负债表 现金及等价物 90 应付票据 290 应收帐款 394 应付帐款 94 存货 696 应交税金 16 待摊费用 5 其他应付款 100 累计预付税款 10 流动负债 500 流动资产 1,195 长期负债 530 固定资产 (原值) 1030 所有者权益 减: 累计折旧 (329) 普通股 (面值 1 ) 200 固定资产净值 701 资本公积 729 长期投资 50 保留盈余 210 其他长期资产 223 总权益 1,139 资产总计 2,169 负债和所有者总计 2,169 问题（1）该开发商依据现金流量表的数据和经济指标，因静态投资回收期和动态投资回收期均大于预计回收期，则考虑放弃该投资，分析该开发商投资决策的正确性，并说明理由。（10分） 答：根据计算可以看出静态投资回收期和动态投资回收期均大于2年，所以大于预计的1.5年，因此考虑放弃投资，因为房地产投资时间长，金额大，所以开发商面对的风险也就较大，要想减小风险，获得更多利润就必须缩短投资回收期，如果投资回收期比预计的回收期大，那么开发商面对的风险就相应的增加了，同时利润也会受到一定的影响，所以开发商放弃投资时正确的。 问题（2）：分析该房地产开发商面对的风险，在项目建设和销售期间如何避免风险。（10分） 答：该项目的投资金额比较大，而且建设时间也比较长，投资回收期比预计的回收期大。另外国家加大了房屋建筑面积的限制，增加个人第二次购房首付款的比例等等，在2008年房地产市场处于下滑阶段，同时受到不可抗力等因素的产生，使购房者从心理因素受到了不同程度的影响，因此该投资的风险比较大。建议采取预售的方式和低开高走的单价销售，使资金尽快的回笼，减小投资回收期过长的风险。 问题（3）：如果需要对该项目进行国民经济评价，依据财务评价的现金流量表，需要对哪些要素进行调整，如何调整？（15分） 答：依据财务评价的现金流量表，需要调整的要素有：（1）销售收入，（2）各项费用包括征地费、拆迁安置费、勘察设计费、前期工程费、房屋建安费、开发公司管理费、不可预见费，（3）净现金流量， 二 （20分）某房地产开发企业2003年拟在某直辖市郊外修建一个别墅小区，该小区占地302亩，地价为14万元/亩，布