厦门翔安地块项目发展思路沟通稿_42P_2012年6月_近郊商住_市场_开发策略解读.ppt

地块梳理分析—梳理地块内、外部特点，清晰认知地块土地价值点，发挥自 身优势，规避劣势。 地块呈现黄金分割比例——地块内部被规划路自然分割成黄金比例，有益提升美感。 地块优势： 地块呈南北向平整方正，易于规划； 地块的西侧临近山体，较为僻静，可以打造舒适的居住环境，如别墅； 地块的北侧和东侧未来规划为学校、住宅区，具有较高的商业价值； 地块中间规划路利于汇聚人气，营造浓厚的商业氛围。 地块劣势： 景观资源缺乏，需加大景观投入成本； 周边现状为农村、厂房、安置小区，对 社区规划存在一定的影响。 黄金分割线 马塘山（西） 何宅村(北) 新曦安置房(东) 市政绿化（南） 地块价值分析—地块内外部价值梳理，实现产品与地块价值的“门当户对” 会所型别墅 时尚MINI公寓社区 商业 商业 总体规划目标—尊重市场结论，规划特色社区，打造双赢的高性价楼盘 商业方向 住宅方向 以中澳风情街为主题，从地块内部单独划分区域来做为商业街，汇聚人文气息，提高社区品质及知名度。 1、本案作为规模大盘，导入少量入户温泉别墅，有助于提升产品的整体档次。 2、立足于市场，产品主要以一房及两房户型为主流。 3、突破限高，布置小高层可以节约空间，规划大中庭，增加绿化面积，为客户营造更好的居住空间。 双赢高性价楼盘 总体规划构思 ——以别墅+中澳风情商业街+小高层打造 思路说明： 整体上，将本案规划成三大片区：别墅区、商业街、小高层住宅， 实现了动静分离； 局部内， 别墅区：以“十八罗汉”为主题的联排别墅和“十二生肖”为主题的双拼别墅，描绘一幅“青山绿水有人家”的闲适生活画面； 商业街：打造一条“中澳风情商业街”，富有特色的建筑形体， 增加了商业街的灵动性和趣味性，提高整个社区的知名度； 小高层住宅：突破当地住宅的“限高”，良好的通风采光和景观 效果，提高了生活品质。 别墅区 中澳风情商业街 住宅区 概念总平 双拼别墅区 联排别墅区 中 澳 风 情 商 业 步 行 街 时尚 MINI公寓社区 联排别墅区 幼儿园 结构分析 空间模拟 对于项目盈利，我们的评估 权数 黎安小镇 锦绣翔安 蓝湾尚都 本案 区域因素 地段现状 8% 120 110 120 100 生活配套 6% 110 110 110 100 交通因素 10% 120 120 120 100 自然景观 10% 110 110 120 100 教育配套 5% 120 110 120 100 区域发展 10% 120 120 120 100 个别因素 项目规模 5% 110 110 110 100 建筑规划 8% 120 120 130 100 户型规划 10% 100 90 110 100 园林景观 8% 110 110 120 100 社区配套 5% 110 110 120 100 物业管理 5% 110 110 120 100 企业品牌 5% 120 120 120 100 交易情况 5% 110 110 110 100 修正指数 1.136 1.113 1.182 1 交易均价（元/㎡） 6500 6800 7200 / 修正价格 5722 6110 6091 / 可比权重 40% 40% 20% / 比较价格（元/平米） 5951 物业价格 ——住宅6000、类别墅13000、商业15000、车位9万元/个 住宅定价：本案选取黎安小镇、锦绣翔安、蓝湾尚城作为参考案例，市场比较法得到本案均价5951元/㎡，在该区域本案首个商品房且产品为挑高MINI公寓，户型小，赠送面积大，市场竞争力强。故综合市场及本案产品，住宅均价可达6000元/㎡。 类别墅定价：本案周边没有可比别墅项目，根据市场成交别墅价：住宅价=2:1，加之本案赠送车位、引入温泉等价值提升策略，建议均价为13000元/㎡。 商业定价：市场商业价格：住宅价格=（2-3），黎安小镇目前商业价格15000-16000元/㎡，结合本案商业稀缺性以及销售周期内的增值影响，建议商业价格为15000元/㎡。 车位定价：借鉴黎安小镇车位9.5万元/个，锦绣翔安8.5万元/个，建议本案车位9万元/个。 销售收入 ——本案销售总收入约为14.5亿元 物业 　体量 　单价（元/㎡） 销售收入（万元） 住宅 96610 6000 57966 类别墅 50000 13000 65000 商业 8640 15000 12960 车位 1019 9万元/个 9171 销售总收入 —— —— 145097 成本投资 ——本案开发投资成本约为70150 亿元 　 项目总投资