沈阳保利·十二橡树年下半年营销方案解读.ppt

全客户系营销——新客户 新带新优惠 2013年到访的新客户，如果带朋友参加项目举办的活动，新客户或者其朋友成交之后，在所有折扣基础之上，给予格外99.8的优惠。 全客户系营销 圈层营销 价值感营造 叠拼营销 价格调整 调整项目改变价值 常规手段配合出货 圈层营销——利用全运会造势 赞助全运 为全运会某单项运动提供小型赞助，主要是通过赞助全运会作为噱头进行市场造势，例如饮水处、医务处的搭建等。 圈层营销——资源嫁接 商会活动拓展 联合“长江商学院”、“狮子会”等保利的关系客户，举办“长江10年新起点---2013企业管理论坛”活动。邀请沈阳商界人士以及长江商学院的学员参加。 圈层营销——资源嫁接 保时捷新品发布会 联合沈阳保时捷4S店，在2013年下半年举办保时捷新品发布会，通过嫁接保时捷的客户资源，为项目挖掘客户。 全客户系营销 圈层营销 价值感营造 叠拼营销 价格调整 调整项目改变价值 常规手段配合出货 面积段 项目名称 面积 产品类型 南向开间尺度 南向卧室数量 客厅开间 主卧开间 次卧开间 卫生间数量 赠送形式及面积 在售均价 129-132㎡ 保利十二橡树 131㎡ 单层叠拼 12.3m 1 5.45m 3.9m 3.8m 2 露台3㎡ -- 锦联上水溪谷 108㎡ 联排 5.4m 1 5.4m 4m 3.3m 2 露台10㎡ 10000元/㎡ 世茂诺丁山 140㎡ 联排 5.7m 2 4.2m 4.5m 3.3m 3 露台12㎡ 9800元/㎡ 万科惠斯勒小镇 170㎡ 叠拼 7.1m 2 7.1m 3.8m 3.8m 3 露台10㎡ 9500元/㎡ 中旅国际小镇 129㎡ 洋房 12.3m 2 4.8m 3.6m 3.3m 2 露台5㎡ 6200元/㎡ 216-250㎡ 保利十二橡树 236㎡ 叠拼 10.8m 2 5.45m 3.9m 3.9m 4 露台6㎡ -- 首创棋盘山1号 220㎡ 联排 7m 3 5.1m 4.8m 3.6m 4 露台50㎡ 9800元/㎡ 万科惠斯勒小镇 220㎡ 联排 5.6m 2 5.6m 5.6m 3.8m 4 露台15㎡ 11300元/㎡ 沈阳碧桂园 243㎡ 联排 6.6m 1 4.6m 4.2m 3.3m 3 露台10㎡ 9000元/㎡ 250-272㎡ 保利十二橡树 271㎡ 叠拼 11.4m 2 5.45m 3.9m 3.9m 4 露台6㎡ -- 首创棋盘山1号 261㎡ 双拼 12.6m 3 5.1m 4.2m 3.3m 3 露台60㎡ 16000元/㎡ 中旅蓝爵 254㎡ 联排 7.5m 3 7.5m 4m 3.9m 3 露台50㎡ 9000元/㎡ 亿达玖墅 288.08㎡ 联排 7.4m 1 4.6m 4.6m 4.15m 2 露台90㎡ 11000元/㎡ 本案叠拼产品面积较大，有一定去化难度，通过控制总价的方法，提升产品竞争力，利于销售。 叠拼营销——总价控制 建议 总价在200万以下的别墅产品去化效果较好， 本案250㎡以上叠拼产品多为3-4层，产品对客户打动性较差；216-250㎡叠拼产品多位于首层，客户认可度较高 为重塑保利十二橡树形象，建议以低价入市，阶梯上涨的定价策略，拉拢客户 【价格建议】 129-132㎡单层叠拼产品入市价格6300元/平 216-250㎡首层叠拼产品入市价格7300元/平 250-271㎡顶层叠拼产品入市价格7500元/平 总房款控制在200万以内 叠拼营销——客户拦截 周末拦截竞品客户 周末租用LED展示车，停靠在中旅、赛特奥莱、世博园西门、世博园北门停车场西侧碧桂大道上。 叠拼营销——全新形象营造 大门形象建立 在门口项目案名形象墙前，用盆花摆出彩虹造型，吸引路过客户。 保安岗亭外挪至沈棋路旁，引导客户进入项目。 叠拼营销——老客户挖掘 联排客户梳理 置业顾问电话邀约前期所有到访但为成交的联排客户，传递叠拼产品即将面世的消息，挖掘意向客户，根据客户意向程度，可以通过案场活动，吸引客户到访。 叠拼营销——渠道拓客 高端商场巡展 沈阳卓展巡展、卓展电梯投放、卓展杂志投放； 抚顺中兴时代购物广场巡展。 叠拼营销——认筹锁客 认筹定房源 认筹客户在认筹协议上填写所购房源号，认筹即小定；开盘当天，客户直接补款即可。 全客户系营销 圈层营销 价值感营造 叠拼营销 价格调整 调整项目改变价值 常规手段配合出货 价格调整——独栋调价 序号 楼座编号 户型系列 户型面积 原单价 原总价 调整折扣 调整后单价 调整后总价 1 253A C 318.57 23299 7422362 0.82 19105 6086336.8 2 253B C 318.57 23778 7578143 19506 6214077.3 3 253C D 315.47