中原_大连市龙河家园三期营销提案_108P_价格模式_推广渠道_售楼处解读.ppt

2、健康活动的组织 社区健康活动的组织： 社区老年活动中心、活动队 社区垂钓比赛 与大连知名社区联谊龙舟赛 消夏啤酒夜 文化大赛：绘画、书法、棋类 樱桃采摘、踏青、赏樱花 老年徒步大会、登山大会 充气式水上运动。 3、营造和谐的邻里关系 由各组团自愿选出楼长，负责各组团的日 常文艺活动。 物业将提供一切可能支持楼长的工作。 六、 产品价格策略 三期项目整体均价： 3200——3500元/平方米 价位构成： 市场比较 成本加成 附加值定价　 一、项目整体均价 二、分组团开发与销售的建议 荷风 桂香 秀江南 约3000元/平方米 跃层 约3200元/ ㎡ 约3300元/㎡ 约3400元/㎡ 约4000元/㎡ 约3500元/㎡ 先开发与销售恋组团，以低总价优势打开市场 韵＼音＼欣三组团从北向南依次开发与销售 海洋之星作为项目四期及整个社区的最佳景观，最后开发与推出。 沿龙河部分因景观优势，应充分拉开价差。 以下均价为前期预定，实际价差应按照规划终稿，并充分考虑户型、园林等设计，制定价差。 海之音 海之韵 海之恋 海洋之星 海之欣 七、销售目标 整体开发与销售 销售目标：开盘后8个月 ，完成项目整体95%以上 最终销售均价：3200元/平方米 第一种方案： 销售至50%，价格普遍上调200元/平方米 销售至80% 价格普遍上调100元/平方米 销售至95% 价格普遍上调100元/平方米 最终销售均价：3500元/平方米 共增加 销售收入 2500 万 第二种方案： 分组团销售的价格攀升模式 销售目标：开盘后12个月内清盘 销售中心装修风格 洽谈桌 接待台 海滨氛围的营造 1、通过沙盘的直接表现，建议三期重新制作沙盘 2、在三期最接近的海的位置，建造观景台，可供 客户直接看海。 3、在售楼处的装修与装饰中，突出海的概念，增 加海的元素。 八、 推广策略  一、推广目标： 继续增加龙河家园美誉度 树立龙河家园品牌 二、?整体推广原则 1、坚持“以老带新”，强调低成本营销之路 2、初期强势推广，快速拓展项目概念。 3、中后期以活动为主，强调项目的特色和感染力。 4、注重客户的亲身感受与情感归属。 三、推广渠道的选择 硬广 软文 DM派单 人员直销 以老带新 户外路牌（大连黄金地段） 推广阶段与推广费用 阶 段 时 间 费 用 产品导入期 8月 约20万 预购期 9—10月 约30万 开盘期 10月—11月 约50万 强销期 11月—06年5月 约70万 尾盘期 6月 约10万 共 计 约占整个销售额的0.6% 180万 阶段 推广方式 8月1日——31日 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 产品导入期 老客户拜访 软文 地盘 包装 路牌 推广排期表 产品导入期：突出特色、预热市场 阶段 推广方式 9月1日——10月1日 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 预 购 期 软文 硬广 中秋业主活动 路牌 DM 产品预购期：吸引目标客户，增进信息传递 阶段 推广方式 10月1日——11月1日 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 预 购 期 开盘 活动 硬广 软文 重阳节活动 路牌 DM 产品开盘期：制造火爆开盘氛围，掀起项目销售热潮 阶段 推广方式 11月——06年5月 11 12 1 2 3 4 5 强 销 期 硬广 12月8日:促销 3月1