城市经济与房地产市场…要点.ppt

THE END LOGO LOGO 第一章 城市经济与房地产市场2011.10 城市的经济含义 一 城市的数量和大小 二 房地产与房地产市场 三 房地产的根本用途是为居民生活和企业生产活动提供空间服务，这就使得房地产与城市紧密结合在一起：房地产为城市经济提供了必要的空间基础和物质载体，它能够促进或者制约城市经济的增长；反过来，城市中的各类社会经济活动是房地产需求的根本来源。 一、城市经济的含义 1、概念 城市：从经济学角度出发，指某一地理区域在相对较小的范围内容纳了相对较多的人口，或者说某一地理区域具有相对较高的人口密度。 城市经济学的目的：考察城市内部存在频繁互相关系的各种经济活动，只有当家庭和企业的聚集达到一定程度，这些经济活动才能发生。 判别城市的标准：人口密度 美国国统局对城市的定量化标准： 城市化区域：至少一个城市中心及其辐射区，人口密度超过1000人/英亩(0.4公顷)，人口总量至少达到5万人。 都市区：满足城市化区域的人口密度要求，中心城市的人口要高于5万人，或者整个区域的总人口超过10万人。 中国对城市的定义有两层含义： 其一：市辖区，即该城市下辖的行政区，通常只是城市整体的一部分； 其二：市域，除市辖区外，还包括市辖县、县级市等，包含城市的全部范围。 建成区：城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本完善的地区。 2、城市形成的原因 造成工作机会集中、产品和服务丰富，进而大量人群聚集成为城市的原因有三个：地区间的比较优势、生产的规模经济、生产与产品销售的聚集经济。 （1）比较优势 可以用发生在两城市之间的贸易模型来解释。 贸易的交通成本：贸易只有在交通成本小于生产力差别时才会发生。进一步讲，如果在交通上具有规模经济，贸易导致贸易城市的形成与发展。 （2）规模经济 当劳动者聚集在一起时将形成更高的生产效率，从而导致工厂的形成。一方面，劳动者可以形成分工，从而在大量重复劳动中提高熟练程度，且避免了在各工序间的转换；另一方面，劳动者聚集后有可能购买价格更高、效率更高的大型机器设备，这为城市的形成奠定基础。 （3）聚集经济 当企业聚集在一起时，每个企业都会因为其他企业的存在而提高生产效率活降低生产成本，即存在正的外部性。 聚集经济分为两层：第一层是企业外部、产业内部的聚集经济，也被称为“产业内聚集经济”或“本地化聚集经济”；第二层是多个行业（产业）向城市区域集中形成的聚集经济，也被称为“产业间聚集经济”或“城市化聚集经济”。 3、城市经济的特点 与国家经济的区别 （1）城市没有自己的货币，相应地也不能制定自己的货币政策。因此依赖所在国家的经济。 （2）城市经济是完全开放的。在城市间，商品、劳动力和投资的流动不存在法律上的障碍。加之语言和文化的相同，造成了城市间商品和服务的高度流通。 城市之间的外部贸易，形成产品和各种要素的输入和输出： （1）某一城市中的企业可能遍布全国各城市中的客户提供商品或服务形式的产品输出； （2）经济增长缓慢的城市的储蓄通常超过投资，这些多余资金就会转移到增长迅猛的城市，同时中央政府的税收和转移支付也成为资金流动的一种途径； （3）劳动力往往是从经济增长速度较低的城市流向经济增长速度较高的城市 城市数量问题：在特定区域里会形成多少城市？ 城市规模问题：城市的规模大、小？ 1、中心地理论 中心地理论认为，企业会以尽可能接近消费者为目标进行区位选择，并相应的形成若干市场区，而这些市场区正是形成城市的基础。 （1）城市会在规模和范围上出现分化，而这种分化源于不同商品在人均需求和规模经济上的差异性。 （2）特定区域内城市的主体将是大批中小城市，而大城市的数量是有限的。大城市的出现源于存在一些人均需求量较低或规模经济要求高的产业，大城市往往基于这些产业形成，并具备对周边城市的辐射作用。 （3）特定区域内，消费者总是前往更大的城市进行消费，而非前往同类城市或更小的城市。 二、城市的数量和规模 中心地理论的抽象模型 A B B B B C C C C C C C C C C C C A城（2万人）：家具电器商城、书 店、便利超市 B城（1万人）：书店、便利超市 C城（5000人）：便利超市 箭头表示有商品沿箭头所示方向流动 2、城市数量和大小的实证研究 排名/规模法则：Zipf(1949)发现：对于一个国家中人口规模排名前端的若干个