专题三我国农村宅基地制度改革及思考…要点.pptVIP

我国农村宅基地制度改革及思考 宅基地及其特点 宅基地 宅基地作为专门的术语，最早见于1962年9月27日通过实施的《农村人民公社工作条例修正草案》。 《土地大辞典》中将其定义为：“农村集体经济组织为保障农户的基本生活需要，拨给农户建造房屋使用的土地。包括住房基地、仓库、庭院、厕所、畜圈、沼气池、柴草垛等。” 王利明在《物权法草案》中认为：“宅基地是农村集体经济组织成员经依法批准用以建造个人住宅的农民集体所有土地。 这两个观点最大的区别在于前者是一种行政行为而后者是一种法律行为，并且后者在土地的所有权上进行了区分。 宅基地及其特点 宅基地 宅基地是农村集体经济组织为满足本集体经济组织内成员的生活需要和从事家庭副业生产的需要而用于分配给其农户使用的住宅用地及附属用地。 建了房屋的土地 建过房屋但已无上盖物而不能居住的土地 准备建房用的规划地 宅基地及其特点 宅基地使用权 我国与宅基地相关的法律法规没有对宅基地使用权做出明确的界定，现行的《土地管理法》和《民法通则》均没有使用“宅基地使用权”这一用语。 宅基地使用权只有在《物权法》第152?条中有简单的描述：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及附属设施”。 宅基地使用权是指农村集体经济组织成员依法享有的在农民集体所有的宅基地上建造住宅及其附属设施并直接支配和排他的权利。 主体 客体 宅基地及其特点 宅基地使用权的特征 身份性：宅基地使用权是一种身份性的权利,宅基地使用权人必须是农村居民,城市居民没有使用宅基地的权利。宅基地使用权只存在于本村集体所有的土地之上,排除在国家所有土地和其他村集体所有的土地上设立宅基地使用权。 “一户一宅”性：我国分配宅基地使用权的原则是“一户一宅”,并不按照人均的方式来计算宅基地使用权的面积。根据《土地管理法》第62条之规定,农村居民一户能分得一处宅基地,当“户”消失,宅基地使用权即被集体收回。 无偿性：宅基地使用权具有社会保障性,制度设计主要基于农村丰富的土地资源和相对落后的经济水平两种状况,充分利用土地资源保障农村居民的居住条件。因此宅基地使用权的取得由集体经济组织无偿划拨,农村居民不需要支付任何费用。 无期限性：是宅基地使用权相较于其他用益物权的一项特权。 宅基地及其特点 宅基地使用权的特征 行政审批性：宅基地使用权的获得一般是先向集体经济组织提出申请,由乡政府审核,最后由县政府批准。 限制流转性：根据我国现行的法律和政策规定,宅基地使用权的流转仅限于本集体经济组织内部,具有严格的限制性。 宅基地使用权的权利内容 占有、使用 收益：目前基本没有体现，正在强化 （宅基地使用权）处分：因为用益物权人不像所有权人那样可以处分用益物,但是用益物权却可以被处分。《物权法》共规定了四种用益物权:土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。其中,土地承包经营权、建设用地使用权和地役权,《物权法》都明确规定是可以转让的,用益物权人可以处分用益物权,唯独对宅基地使用权的转让规定不明确,宅基地上的私产流转同样受到限制。 宅基地历史沿革 宅地私有并可自由买卖时期（1949-1962） 1949年新中国成立后到1962年，农村宅基地归农民私人所有，农民拥有宅基地和房屋的所有权，农民宅基地和房屋都属于农民私有财产，宅基地所有权与房屋所有权两权主体合一，宅基地及地上房屋可自由买卖、出租、赠与、典当及继承等。 但是土改并未废除农村土地私有制，只是通过平均地权的形式实现了农民“耕者有其田、居者有其屋”的梦想。但是如何防止土地私有情况下，土地兼并的再次发生，仍是新中国执政者必须考虑的问题，于是，从1949年至1956年，中国共产党在农村逐步推行了互助组、初级社、高级社(集体所有)。 1956年，我国农村生产资料私有制的社会主义改造基本完成，具有社会主义特征的高级农业生产合作社普遍建立，土地等主要生产资料都归集体所有，实行统一经营、共同劳动、统一分配。但在农业合作化过程中，农民的宅基地及其房屋并未入社，仍归农民个人所有。 宅基地历史沿革 地归集体所有和房屋可自由买卖时期 （1962-1999） 1962年初至1999年间，宅基地归集体所有，个人仅享有宅基地的使用权，宅基地不准出卖和出租，但宅基地上的房屋可以自由买卖，农民住房由房地合一的所有者主体转变为所有者主体相分离，形成延续至今的房屋所有权主体与土地所有权主体相分离的模式。 1962年一1981年：农民可原始取得宅基地使用权，房屋可自由买卖 。 1982年-1998年：农民和城镇居民都可原始取得宅基地使用权，房屋可自由买卖 。 1998年一1999年：农民可原始取得宅基地使用权，房屋可自由买卖。 宅基地历史沿革 地地归集体所有和房屋处分受到限制时期 （