简答题汇总课件解读.doc

一、某工厂拟以1000平方米的厂区土地与某房地产开发公司合作开发商品住宅，要求用假设开发法评估该熟地的价格。估价人员主要掌握哪些相关资料？ 1、该厂区土地使用权或能够证明土地权属的相关资料； 2、该厂区土地现状的资料（也可回答土地的地势、地形、土质等）； 3、该工业用地转换为住宅用地的规划许可证； 4、该工业用地转换为住宅用地需要补缴的土地使用权出让金的有关资料； 5、该地块的规划设计要求； 6、拟建的住宅建筑物的成本、费用； 7、当地住宅开发市场的平均利润水平； 8、该类住宅的开发建设周期 9、当地的资金利息； 10、住宅的销售费用； 11、当地的住宅市场的供求状况以及类似住宅的正常成交价格。 二、改变房地产用途估价搜集资料 某公司打算将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产产权证，该厂房为框架结构，建筑面积6000平方米，竣工日期为1996年5月。现委托评估公司评估其转让价格，请问该评估公司应当搜集哪些资料？ 对该地区房地产价格有普遍影响的资料； 有关估价对象实物、权益、区位等状况的资料，重点是土地性质、使用年限和现用途等； 了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途； 如果城市规划允许改变为商业用途，需要了解商业用途下类似房地产的租金、售价等资料； 改变用途所需投入的改建费用等资料； 如果是划拨土地，还要搜集应补缴的土地使用权出让金、土地收益标准等资料 如果城市规划允许改变为商业用途，还需要搜集由工业用地变为商业用地需要补缴的土地使用权出让金的数额 三、估价资料的搜集 （一）、一般资料 1、项目的有关资料：a、估价目的；b、委托方的基本情况（法人、住址、）；c、项目的有关文件 2、估价时点时房地产市场状况的资料：a、一般性的；b、地区性的；c、本类型房地产资料 3、估价对象状况的资料：土地、房屋的位置、面积、权利状况等 4、估价对象区域条件的资料：a、交通；b、环境；c、繁华程度 （二）不同的估价方法应当搜集的主要资料 1、市场法：a、交易实例及估价对象的房地产状况；b、不同交易情况价格差异的资料；c、房地产价格指数或利率方面的资料；d、房地产状况修正的有关技术资料 2、成本法：a、土地取得成本方面的资料；b、土地开发和房屋建设方面的资料；c、管理费用；利息率、利润率、税费等标准方面的资料；e、建筑物成新度、重新构建价格方面的资料；f、建筑物折旧方面的资料； 3、收益法：a、估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收入的资料；b、估价对象房地产和类似房地产经营费用的资料；c、折旧、剩余收益年限等资料；d、报酬率方面的资料 4、假设开发法：a、同类型房地产市场现有竞争状况、未来趋势；b、同类房地产市场售价；c、同类项目开发周期、开发费用；d、同类项目开发利润或收益资料；e、折现率确定的有关资料。 四、某工厂土地面积7672㎡，车间面积3300㎡，办公楼面积1050㎡，商业用房面积580㎡，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余房屋用地为划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该土地，请估价机构预测开发效益。房地产估价机构应搜集哪些资料？ 现状房地产状况（实物、权益、区位）资料； 规划部门批准的规划设计条件或详细规划； 该地区居住物业的市场状况（或租金、售价）资料； 该地区居住物业的建造成本费用； 相关税费； 6、贷款利率； 7、该地区类似居住物业开发的平均利润水平； 8、该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用的标准； 9、市政配套费用和土地开发费用； 10、该地区土地出让金的规定和标准 五、某公司打算将其名下的一处房地产出售，根据房地产所处的地段、建筑面积、装修等因素，公司给出的标价320万元，然而，此房地产标价2个月后无人问津。该公司考虑是否标价过高，于是委托评估公司进行估价。请问评估公司在接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？ 1、土地的权属状况； 2、房屋的产权状况；3、该房地产是否符合规划要求； 4、土地使用基本情况；5、建筑物的基本情况 六、甲公司1993年通过出让方式获得某宗土地，用途为别墅，楼面地价为3500元/㎡。甲公司分两期建设80栋别墅，当第一期于1996年12月竣工时，因债务被法院裁定拍卖20栋，乙房地产评估所评估出的拍卖底价为3800元/㎡。当年以此拍卖出6栋，平均价格为3860元/㎡，其余无人承接。1996年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以5200元/㎡售出，甲公司因此指责乙估价所当时评估的拍卖底价过低，别墅的拍卖价竟然只比楼面地价高300元/㎡，远低于其投入的建设成本，而乙估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当