房地产投资管理的若干法律问题讲解.ppt

目 录 项目管理中涉及的法律问题 土地使用权 项目招投标 工程管理 房地产专业律师服务 一、项目管理中涉及的法律问题 上管天、下管地、中间管关系（三者交叉，互为因果） 上管天 一、项目管理中涉及的法律问题 下管地： 一、项目管理中涉及的法律问题 中间管关系： 二、土地使用权 （一）项目选址（选项）： 住宅、商业、旧城改造、园区开发 投资环境、投资周期、融资模式 土地现状： 宗地：地理位置、用地性质、公用设施等 红线外基础设施：道路、管线、容量、费用 目录 三、项目招投标 （一）招标文件 固定总价（固定单价），工程量清单，费率下浮 带资垫资的效力 2004年（14）号司法解释，国发办78号文 目录 三、项目招投标 （二）黑白合同 备案合同 中标后签订/响应招标文件/符合投标文件 非备案合同 实质性内容（造价、质量、工期） 对应招投标文件 实际履行状况 目录 四、工程管理 （一）现场签证 多方签署/施工中特殊情况/临时发生/结算依据/索赔依据 涉及： 临时增补项目 隐蔽工程签证 工期签证 材料签证 设计变更 目录 签证限制 承包商变更设计 / 非甲方原因质量整改 变更施工方案重复施工 / 特殊天气下的室内施工 小业主变更等 会签制度 多方会签及内部流转 / 盖章生效、删改无效 / 复印件效力有限 / 格式统一、连号 / 计量不计费/例会附件 目录 四、工程管理 休息一下吧！ 目录 天人合一！人我合一！身心合一！ （二）施工承发包 存在问题 借用资质，肢解工程 非法转包 管理混乱 目录 四、工程管理 相关对策 目录 四、工程管理 五、房地产专业律师服务 （一）企业选择律师的因素分析： 文化因素：门当户对/人脉关系 社会因素：律所品牌/律师知名度/价格 个人因素：职业/经历/性格/认同感 五、房地产专业律师服务 （二）企业选择律师的因素敏感度 外资：品牌→专业→关系→价格 中资：关系→价格→品牌→专业 （三）企业对律师业绩评估 外资：重过程：规避风险为重 中资：重结果：成败论英雄 （四）专科与全科：优势还是劣势 1. 律师服务的迷茫期： ① 捡到篮里都是菜，偏做全科医生 五、房地产专业律师服务 ② 偏重于眼前合作，所以价格优先，成本优先。 2. 企业选择律师的误区： ① 花最少钱办最多事； ② 律师要全能，关系优先； ③ 看结果付律费。 3. 律师专业化服务的基本要素： ① 法律咨询—法律救济—法律策划(服务模式？） ② 创新与差异化服务：市场优势、市场撇脂、多方杂报价 ③ 团队：流程管理。人才互补 ④ 文本：模板、个性化服务。 只要行动 总在路上 * * * * * * * * * *