08-01河间市场分析宏观加微观讲解.pptVIP

产业布局 留古寺镇：以农业为基础，多种产业并存 沙洼乡：以农业为基础，多种产业并存 卧佛堂镇：以农业为主，第三产业活跃三大产业：汽车配件、橡胶塑料、化工化纤发展迅猛。 束城镇：重点工业区，尤其是保温材料产业 米各庄:沧州、河间两市乡镇企业名星,以汽车配件、保温材料、化工产品为三大支柱产业。 沙河桥镇：全国优质棉花生产基地，中国电信电缆生产基地 瀛洲镇（河间市）：政治、经济、文化中心 景和镇：交通便捷，以金丝小枣产业为主导 城市背景分析 城市经济背景 房地产政策 经济背景 货币环境严峻，主要趋势 * 上面三点会诱发全球的货币洪水，最后会恶化全球的通胀和新一轮资产价格的泡沫，首先是在发展中国家的资产价格泡沫，由于国际货币环境非常严峻，现在国际大宗商品价格的上涨势头势不可当。 新兴市场国家已经通胀非常严重，俄罗斯9月份是7.0%，最近已经达到9.4%，印度早已经超过11%，越南、阿根廷、土耳其、印尼等发展中国家的通胀也非常恶化。 国内环境 98-09年货币的流动 * 从98~09年的GDP增长情况与CPI指数看，房地产所处的外部经济环境很好，居民拥有购买能力。 从98~09年货币的流动性来看，M1、M2与GDP的比例也是呈增长的趋势，这对房地产的长期发展是非常有利的。 从98~09年房屋价格指数看。 国内环境 1998~2010年楼市回顾 * 1998年 2003年 2007年 2008年9月 2010年3月 2010年4月15日 2010年9月29日 更强政策 市场现状 2010年全国市场房价仍普遍快速上涨，政府调控意图再次落空，2011新年伊始“新国八条”横空出世 * 政策点评 石家庄版“国八条”只是短时效应 * 目前石家庄房地产市场还是刚性需求比较旺盛，增加土地有效供应，包括在建房、新购房增加了以后，让大家的选择更多一些。 　　至于加大保障房的建设，政府做政府的事情，对商品房的销售可能有一定的影响，但对包括高端的产品不会有太大的影响。 　　这次“限购令”是一个区域性的暂时的政策，我们觉得对目前楼市影响不是很大，可能只是引起短暂交易量的下降，“限购令”出台以后可能会有一个交易量报复性的井喷，价格肯定不会下降的。 ——规避“一年社保证明”难度较低，很难改变市场上行的趋势 政策点评 三四线城市面临机会 * 本轮轮调控主要针对一线城市和省会中心城市，相较中心城市的政策打压严峻，周边三四级城市相对宽松的政策环境会具有强大的吸引力，且周边三四级城市房产价值具有增长空间，因此有实力、有条件的开发商可以考虑把开发中心转移至三四线城市。 政策点评 中金公司对地方限购政策实施的评论 * 若限购严格执行，对市场的预期影响：我们估算显示，若40 个大中城市均采取全市限购方案，全国成交量下降18%；若仅采取主城区限购方案，全国成交量下降9%。考虑到部分城市仅针对主城区限购，全国住房成交量下降应当在9%～18%之间；由于一线城市对外地人纳税时限的要求更长，限购对成交量的打压将更明显，预计降幅可能超过50%。但我们认为实际影响可能低于上述预期，原因在于： 1）政策执行过程中会打折扣； 2）上述计算是假设市场整体规模不增长的情况，事实上随着经济增长和11 年供给的增加，市场规模理论上应有增长； 综合考虑增减双方面的影响，我们维持11 年住房交易量下降10%的判断。 走势研判 全国市场：短期看淡，中期看好，长期看平；短期对各区域市场影响不同 * 市场分化： 产品 对住宅的影响大于商业、商务； 对一、二线城市的影响大于三、四线及一线周边； 对普通住宅的影响大于豪宅、别墅； 区域 对河间市场影响不大；从市场经济角度看，货币贬值的因素会使得大量热钱涌入房地产市场，但是购房者受一线城市紧货币、高房价的影响，导致投资和需求由一线城市外溢到一线周边，从而增加了一线周边的市场活跃度；从短期来看，政策因素对各区域影响不同，应该看淡政策影响。 本资料来源 更多资料请访问精品资料网() * 谨呈： 本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！ 地产沟通 创新服务 第*页 第*页 第*页 本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！ 城市背景分析 城市经济背景 房地产政策 城市经济背景 河间市古称瀛州，地处冀中平原腹地，居京、津、石三角中心，环渤海经济区， 北京、天津、石家庄三角经济辐射区 环渤海经济圈 城市经济背景 GDP总量逐年上升，且上升的速度逐渐加快 2009年河间市GDP为146.8亿元，环比2008