2013昆山东创科技中心项目市场营销58p分析报告.ppt

科技型企业的孵化器 创业型企业的至佳入驻选择 能提供全套创业服务的产业园 ？东创的疑惑 东创科技园 东创需要品牌的升华与再塑 东创品牌升华 昆山东创科技园项目 不仅仅是一个房地产开发项目 它是东创集团产业地产的品牌之作 报告目录 项目本体分析 1、项目区位分析 南临世贸商业圈，北面金融街，东面开发区政务中心，西接国际会展中心 地处城市东城核心 15分钟车程可达城市核心商圈、火车站、行政中心 2、项目交通状况分析 紧邻昆山开发区管委会时代大厦，距离昆山市政府15分钟车程，距离上海市中心45公里，直驱上海市中心约40分钟即可到达。距离上海虹桥国际机场44公里，约半小时车程，上海国际浦东机场80公里，约1小时车程，临近沪宁城际铁路，京沪高速铁路。 3、项目周边配套分析 项目配套： 项目自身配套:餐厅、咖啡吧、商务酒店、健身休闲室、商务会议室、产品展示中心等。 项目对面即是大型商业配套20万平方世贸广场、汇聚大润发、世贸欢乐影城、国美电器、潘晓婷台球室、上海人家、左岸咖啡馆等众多知名品牌，餐饮休闲娱乐一站搞定。 项目西侧夏驾河旁，由市政府重点打造总占地64万㎡，规划总建筑面积117万㎡的金融街，将打造集银行、保险及配套的餐饮、文化、会计事务所为一体的一站式金融街。 4、项目区域规划 项目行政所属昆山经济技术开发，是城市东部新城的中心区域； 项目所在区域为企业科技园，将辐射整个昆山； 整个片区将被政府打造成为新兴产业服务外包型聚集区 5、项目本体分析 采用丰富的一站式园区工作，生活配套系统，建设昆山市最具创意的产业中心。融创业、办公、科研，设计，创意，培训，信息等各个环节于一体。 5、项目本体分析 6、项目属性界定 项目本体分析 1、城市印象 一座长江三角洲经济圈飞速发展的工商城市 一座水乡古镇，人文底蕴深厚的历史名城 2、经济发展 昆山是中国大陆经济实力最强的县级市，连续多年被国家统计局评为全国百强县之首。近年昆山还凭借雄厚的综合实力蝉联福布斯中国最佳县级城市第一名。2011年昆山全市完成GDP达2530亿元，按常住人口164万计算，人均GDP相当于23000美元，按全市户籍总人口71.13万人计算，人均GDP相当于56000美元，财政收入600亿元，一般预算收入200亿元，工业总产值8000亿。 3、城市联系性分析 长三角都市圈核心第一圈层，城市间联系的枢纽 3、城市联系性分析 伴随沪宁城际、轻轨11号线的陆续开通，昆山正以前所未有的加速度融入上海，未来沪宁线上更多的生活、商务将导入昆山。 4、城市发展规划 昆山——长三角现代制造业发达的工贸城市，项目所在的中心片区，定位于三产和居住相融合的核心区。 5、城市发展总结 1、昆山作为承接上海产业溢出的第一站，在交通升级下，经济活力继续加强，城市将更好的承接上海的产业溢出。 2、昆山经济飞速发展，随着产业转型升级，，对高品质商务办公需求不断增加。 3、根据昆山城市规划，经济技术开发区定位于高新技术、商务公办、居住一体的城市核心区。 4、经济技术开发区的发展规划给位于城市中心区核心的本项目发展提供了千载难逢的机会。 项目本体分析 商务办公用地供应量太多，供过于求现象突出。 1、伴随着昆山经济发展，近年来工业用地和商住用地出让占整体土地出让的85% 2、经济技术开发区作为城市重点发展发向，在土地成交市场中活跃，雄居榜首。 3、昆山商务办公用地供应量太多。市场需求承接有限，对商务办公的品质提出了更高的要求。 2、商业市场分析 3、昆山写字楼物业分析——发展情况 ◆发展水平：第三产业总量反映昆山写字楼整体容量处于较低水平。经验值发映昆山写字楼市场相对于整体房产处于较低水平 ◆发展阶段：昆山写字楼市场处于市场化启动期，小投资客占据主流 ◆未来发展空间：伴随着昆市外贸型经济的持续增长的招商引资的增长，将会带动企业的更进一步扩张，带来更多的潜在需求量。办公物业有一定发展空间。 3、写字楼市场分析——分布区域 ◆沿城市主干道核心发展，开发区和产业区双向带动，高档写字楼逐渐形成。 ◆市中心前进路是目前昆山写字楼最为集中的区域，是昆山商业金融中心，对高端写字楼需求旺盛，高档次、专业的写字楼出现。 ◆昆山写字楼集中在花桥国际商务城和中心城综合片区。 ◆中心城区依托政府机关发展、区域配套成熟、交通便利。现在规划和在建的多集中于前进路段和城南片区。本案所处的开发区将是昆山最具发展潜力的商务圈，将形成昆山写字楼最高水平的区域。 ◆由于地域分布不同，价格区间主要在5000——15000元/平米间浮动。 ◆主力价格集中在6000——8000元/平方米左右。 客户类型 ◆客户以中小型企业为主，现在办公面积100——200平米的企业占多数 ◆公司现有办公人数10——49人为多 ◆所属行业以电子、贸易、物流客户居多