2006年苏州工业园区唯亭广场项目定位销售推广全程分析报告.pptVIP

唯亭广场项目操作思路 目录 第一部分 商业地产操作流程分析 －－－－－发现产品潜力 第二部分 企划推广包装 －－－－－好酒还怕巷子深 第三部分 销售执行细案 －－－－－完美缔结者 第一部分：商业销售方案 ——复合型商业操作思路 （一）商业地产开发要点 我们的商业操作思路 利益关系图 我们对本项目的认识 项目SWOT分析 （三）商业定位 商业经营最关键的要素就是消费者，谁来消费、消费水平，最终决定该商业的命运。 通过分析可以判断，本案商业客流主要来源于此，本案商业定位： 项目形象定位 将项目打造成为唯亭镇中心 最有人气、最具时尚气息、最有商业价值 的融购物体验、休闲娱乐、时尚文化与一体的 商业中心！ （二）业态规划重新定位 根据我司对唯亭镇的认识、项目的了解、唯亭消费人群的分析，我司认为本项目的规划定位有一定的操作空间。 业态规划 现初步拟订9大类几十个经营项目，9大类分别为综合大楼、餐饮区、中档休闲区、酒吧一条街、购物区、娱乐区、俱乐部（含夜总会）、广场区、商住区，并辟有露天休闲广场等贴近自然的公众休闲娱乐场所。 （四）业态规划定位 休闲运动服饰客户 特色餐饮、休闲娱乐客户 咖啡shop： 上岛、真锅、Gino cafe 特色酒吧： ARKlive house、Windows two、乐美颂会所、 主 题 店： 避风塘、仙踪林、锦园茶坊、东田果味绿茶坊 西式餐厅： 季诺休闲餐饮（意大利）、德克士 礼品文具： 大禾、雅家时尚、苏佩琦 精品饰物： 黑眼睛、流行饰品、丝蒂奇饰品、亚妮工艺品 时尚服饰： lee、PLAYBOY、堡狮龙、佐丹奴、生活几何 家居饰物： 世家屋、郎德家饰、樱花卫厨、汤美思家居 生活配套客户 美容美发：金莎形象设计中心、华雄形象设计中心、自然美护 肤美发中心、思妍丽护肤美容中心 药 店：双鹤药店、同仁堂大药房、海王星辰药房、雷允上 药店 干 洗 店：正章干洗、福奈特干洗、百立干洗、阳光干洗 冲 印 店：柯达、富士、快图美 网 吧：东方网点、易闲网吧 步行街、沿街商铺客户的特殊要求 咖啡shop客户一般要求建筑面积在100-200㎡；装修标准较高。 特色酒吧一般要求建筑面积在100-300㎡。 西式餐厅客户一般要求建筑面积在300-500㎡，不小于300㎡；需要煤气容量较大，一般在40m3以上；电容量要求较大，电容量不低于250kv；水管直径需大于两寸。 美容、美发客户一般要求建筑面积在200㎡左右。 干洗店客户一般要求建筑面积在150㎡左右；要求店铺靠近居民区，人流量要求较高。 药店客户一般要求建筑面积在100～200㎡左右。 冲印店客户一般要求建筑面积在100㎡左右。 本项目业态初步规划 A1幢，16套，4333平米 综合大楼 银行、美容美发、干洗店、药店、冲印店、超市、中介公司等 ? A2幢，39套，8260平米 ? 网吧，电子城，音像，品牌服饰，鞋帽城，通讯电子、礼品文具、精品饰物、家居饰物，淑女装，童装，休闲装，时装，男士装，运动装，体育用品 ? B幢，38套，13223平米 大型餐饮区,中档休闲区、酒吧一条街、购物区 人民商场，联华超市，咖啡广场，餐饮区，五金电器，咖啡shop，特色酒吧，主题店，西式餐厅，精品服饰等 ? C1幢，娱乐区、俱乐部（含夜总会） KTV，飙歌城，南北干货，活动室 ? C2幢，24套，5693平米 旅馆，浴场，洗脚店，美容店 业态面积需求分析 面积定位 A1幢，门面面积要相对较小 A2幢，面积同样相对要控制，但是可以比A1适当大一点 B幢，行业需要，面积可以放开 C幢，大中小面积都可以配置 顺驰湖畔天城商业分割例证，带来的好处 商业概况 产品前期情况 销售情况 修改方案 修改后产品情况 销售情况 原因分析 企划要做的工作 发现区域价值（规划、交通、园区、文化等） 业态价值 产品价值 客户分析 投资前景分析 推广方式及途径，效果预测 形象配合，形象加分（售楼处现场形象，看板，道旗，宣传海报等等） 项目客户群定位 唯亭镇传统居民，选择崭新的商业场所购物体验； 唯亭镇