2010廊坊中廊电子项目前期策划239p分析报告.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 建业大厦置业顾问访谈纪要： 访谈对象信息： 建业大厦置业顾问： 访谈要点摘录： 一、建业大厦相关介绍： 建业大厦开发商为房管局下属地产公司 建业大厦用地为商业用地，产权为40年 建业大厦共23层，1层2户 建业大厦写字间匹配卫生间，无燃气 建业大厦共配套有8部电梯 建业大厦将被打造成廊坊市目前唯一的准甲级写字楼 二、建业大厦租售情况 建业大厦主要用来出售，亦可用来出租，年底可交付钥匙 建业大厦售价8400元/平米左右，租金为1.5元/平米左右 建业大厦物业由公司自己管理，物业费暂定为2元/平米左右 截止2010年8月5日，建业大厦已售出大部，销售速度非常快 建业大厦购买者多为大公司和投资客，多为整层或半层购买，投资客与大厦管理处建立联系，大厦可帮助出租 贷款购买无优惠，全款购买优惠一个百分点 三、对廊坊写字楼市场的认识 廊坊市写字楼市场发展处于起步阶段 写字楼市场目前处于供不应求的状态 购买写字楼的企业多为本地企业 写字楼市场缺乏高档写字楼市场供应，建业大厦正好可以填补这个缺口 天利金得益访谈纪要： 访谈对象信息： 天利金得益销售经理：王捍青 访谈要点摘录： 一、关于天利得益项目的介绍： 项目09年4、5月份售出，1、2层为商铺，100-300平米临街底商，40-160元/平米。220平米比较好卖。 总共20层，3-20层为写字楼，70-80平米的最好卖。 总建筑面积4万平米，酒店1万平米，写字楼加底商3万平米。单层面积1400平米 客户主要是投资客，占80%以上。当地占70%，北京占30%，自用客户主要是小企业为主，注册资产500万以上，10多个人，买100平米办公，主要为提升企业形象。行业没有什么明显区分，做什么的都有。 写字楼有大产权，每户都有产权。50年。酒店20年产权。 去年年底，市政府拆迁，项目差不多都租出去了，大部分为政府机构 是廊坊市最高档的项目。 销售价格7000起，最后价格到8000-9000。售后返祖，6%-8%回报率，返租3-5年。酒店目前价格6000,15%的回报率，返租3年，第7年进行回购，酒店拿不到大产权，卖经营权。 二、关于廊坊整体写字楼市场的认识 整个市场观望情绪比较高，不看住宅也不看写字楼。 写字楼市场也不好，销售还可以，出租不好。 第六大街访谈纪要： 访谈对象信息：华夏幸福基业职业顾问：王文博 访谈要点摘录： 一、关于第六大街的介绍： 项目09年售出，1、2号楼为小户型公寓，一部分回迁房一部分销售。3、4号楼，3-6层为写字楼，1-2层为底商商业街 项目全部售出，写字楼价格6000-8000左右，毛坯，户型90-300多平。 客户主要是投资客，占80%以上，一部分企业自用客户 目前出租状况良好，入住企业在50%左右，（物业介绍能到70%左右），入住企业多数为廊坊本地中小企业，商贸、广告、设计、IT服务等 租金2元/平米/天（询问一个个人出租户，210平米，年租金10万左右，合1.3-1.5左右，之前购买100多万，160万合7000多，最低租2年以上） 底商2层，租金2元/平/天，目前底商入住率较低，在10%左右，4-5家商铺入住，苏宁、体育用品，底商也为业主自行出租。 物业为幸福基业自己的物业团队，比较有保障，物业费1.5 地下一层为停车场，300/月左右，地上不收费。 二、关于华夏其他项目的介绍 1．华夏开发的项目 第六街区（公寓、写字楼、商业街）、廊坊壹号（百货） 华夏奥韵等住宅、公寓项目 固安工业园园区开发 5、6、7、8街区全部是华夏拿的地 廊坊壹号也全部出售，售后反租一部分，进行统一招商。返祖5年，8%回报率。项目目前招商、建设阶段，还没封顶。 2．对公寓项目及客户的介绍 华夏奥韵开发有小户型公寓，户型面积从20-7、80不等 其中卖的最好的是40平米左右小户型 客户主要是年轻白领等首次置业的客户，刚需客户 会很看重产权问题，奥韵是70年住宅产权 廊坊客户对公寓的认识是，小户型+精装修，精装或简装 精装修标准在800左右，再高房价又会上去，客户无法接受 价格，当时销售时价格在6000-8000左右，涨价之后最高卖到过10000，总价在30万以内 目前华夏其他住宅项目价格在8000-9000左右，花园洋房在10000以上 廊坊的房价在今1、2年长速较快 三、关于廊坊市整体规划及科技谷片区的认识 1．关于廊坊房地产市场的认识 廊坊市未来规划有比较多的利好 近期价格涨速较快，有越来越多的北京客户过来置业。 整个城市划分为几个组团，商贸中心、会展经济中心、CLD中央居住区、万庄新城 2．关于科技谷的认识 科技谷位于廊坊北部片区 离CLD中央居住区、万