2013年金地集团金华湖海塘项目(暂名金地格林春晓)营销策略提报分析报告.ppt

客户精神属性 他们是生活中的小资，有明显的洋房情节 他们不缺房子，选择的也不是一套高档住宅，而是追求更有品位的居住生活方式； 他们追求环境、追求品质的生活，但并不奢华，他们所要的是生活的安心，身心的健康； 他们收入不低，时间相对自由，他们需要一种情景、一种生活方式来提升自己的品位； 宁静的环境、优雅的生活、和满的家庭是他们对生活最大的追求 本案客群定位 金华城市精英·洋房情结·更懂生活的人 概念演绎 PART. 4 每个金华人， 记忆里都有一个庭院情结！ 在这样一个不大不小的城市， 记忆中总是在童年的院子里奔跑、嬉戏， 与土壤、花草、昆虫对话， 还能仰天看到满天繁星！ ———— 庭院、星空、植物、故事， 缘自于小城对于舒适及惬意生活注解的印记 拥有这样的美学记忆的人 成年后，喜欢一切美好的事物， 生活优适，精神富足， 往来无白丁， 与朋友交谈、聚会、胡侃海聊， 时而远足、时而宅家， 怎么舒服怎么来。 他们才是真正懂得生活的人！ 更懂生活的人， 才能感受洋房生活的意境！ 洋房=庭院生活的回归 90方也能享受高品质生活的花园洋房 金华唯一的纯花园洋房社区 湿地公园里的花园洋房 拥有庭院居住记忆的花园洋房 高赠送面积的洋房 带电梯的洋房 对于金华人来说，这是一个打破传统居住格局的产品， 是不可思议的院落空间 项目SLG： 金地·格林春晓 献给更懂生活的金华人 营销策略 PART.5 核心目标： 企业层面，金地成功布局金华，树立当地标杆项目形象，实现品牌落地。 因此， 本案营销策略以解决三大核心问题为主导。 Q1：如何树立金地品牌，让金地继绿城之后成为金华市场 的“品牌之王”？ Q2：如何实现项目落地，让本案成为绝对标杆？ Q3：如何保障客源，实现开盘热销的“金地现象” ？ 品牌落地策略——品牌先行，强势品牌软着陆 户外多点引爆，强势占领，大型公关迅速跟进，品牌引爆起势。 （配合市区品牌屋开放）。 后续配合重要营销节点，传递项目品牌价值后盾，实现品牌持续发声。同时传递项目价值。 阶段一：品牌先行 金华房产市场品牌布局 本土系：广厦、保集、冠达…… 本土化品牌，在当地具有多年的房产开发经历，金华市民普遍较认可，房产市场占有率较高，是当地主要的楼市品牌构成； 外来系：绿城、滨江 代表省会城市较优品牌，是外来开发商的强劲代表，但绿城仅限于项目代建，虽然品牌强势，但落地性不强； 金地作为一个陌生外来品牌，机会点何在？ 金地品牌内涵 地产上市公司前三强； 科学筑家； 专业之道，惟精惟一 2012年度价值感企业 ； 2012年度房地产创新推动力企业； … … … … 金地品牌关键词： 专业、创新、精细化 显然，这样的品牌形象缺了点沟通力！ 只广告不沟通 NO 金地首创“云服务”及“常青藤”教育体系 金地2012年，做了什么？ 品牌落地切入点 通过更具情感沟通力的 “云服务”及“常青藤”教育体系 实现金地品牌软着陆！ 一次具有影响力的金地“云服务”及“常青藤”教育体系品牌发布会 高度的品牌延展性 丰富的品牌内涵 专业的地产品牌形象 活动时间：8月上旬 活动内容：通过具有新闻影响力的金地品牌落地及“云服务”、“常青藤”教育体系品牌发布会，作为品牌落地第一拳，拔高品牌高度。高调征集金华市区内具有品牌影响力的早教机构、教育培训机构、优学服务机构。 本案邀约：媒体、政府官员、金华教育培训机构负责人、金华市民 活动目的:传达金地品牌，以金地独有的品牌延展内涵吸引金华城市精英阶层目光。 高屋建瓴 户型 面积区间 总户型配比 占比 已推 存量及潜在供应 三室两厅一卫 89 1003 81.9% 202 860 三房两厅两卫 112 17 1.4% 0 17 三房两厅两卫 133-135 204 16.7% 101 160 总计 89-135 1224 　 　 1037 户型分析 销售动态： 12.11.26项目推出6#楼、8#楼101套观景高层公寓和22套排屋，公寓主力户型89方小三房，均价9700元/㎡（90户型均价9500,138户型均价10000），开盘去化超9成。排屋均价为16600元/㎡。 12.12.16项目加推3、6#168套高层房源以及23号、25号共11套排屋，持续一期高性价比，均价涨至10500元/㎡，主力户型89㎡三房、133-138㎡改善户型 主推90户型，低于138户型500元/平米的价格入市，首批有9成销售率，销售率显著好于138户型；第二批90户型也显著好于135户型。(项目90户型较多，价格策略上倾向90) 户型 面积　 供应套数 成交套数 去化率 月均去化 赠送率 三房两厅一卫 89 68 67 98.53% 22 5.6% 三房两厅两卫 133