2011年常德天利桃花源高尔夫社区二期花园城营销执行方案77P分析报告.ppt

通过住宅及园林的营造成就项目高端基础 各项配套的功能体现（商业、公寓、体育设施等）表现项目的生活氛围 层次分明节点清晰的立体推广展现项目市场价值 营销物料的准备与制作为花园城推广提供有效保障 现 状 花园城整体开发计划 第一批：2011.07 第二批：A区（样板区） 2012.01开盘 （联排） 第二批B区 2012.01 开盘(洋房) 第二批C区 2012.05开盘 (高层) 花园城占地约13万M2，总建筑面积13.36万M2，可售总面积96584.83 M2，其中住宅82316.83M2，共479套。 花园城计划分两期开发：东区2011.05-2012.12 西区2013.01-2013.12 目标：完善配套，做形象(酒店式公寓、商业) 第二批目标：快速回笼资金，实现项目品牌 西区为第三批目标：实现利润最大化 现 状 花园城开发批次分析 中高端产品，前两批完工后，J区已经形成一定的居住氛围，此时推出相对高端产品，可使利润最大化，而J区的二三批与项目第三、四期也可形成产品越来越高端，价格不断上涨的印象，提高客户购买的积极性。 46181 双拼、合院、联排、洋房、公建 第三批目标：利润最大化 中低端产品，快速销售，回笼资金，缓解公司资金压力，为后期建设筹备资金； 37036 联排、洋房、 高层 第二批目标：快速回笼资金 完善商业配套，解决客户对项目生活配套不足的担忧 13368 公寓、商业 第一批目标： 完善配套 分批理由、目的 可售面积（M2） 产品 批 次 推售节奏安排： 现 状 七合院、双拼各一套样板房 洋房26076 联排6591 合院8908 双拼4606 公寓 7086 两次开盘 1月部分封顶，5月园林、外立面完成，样板房装修完成 2013年1月、5月 一套联排、三套洋房样板房开放（根据客户积累情况，可将B区部分单位与小高层一起销售） 14101 第二批C区（小高层）开盘 样板区（A区）园林景观、道路完成，达到一定的展示效果；小高层外立面完成；四套样板房装修完成 2012年5月 部分商铺招租完成，并完成内部装修 A：联排3996 洋房5612 B:洋房13327 第二A区、B区开盘 第二批A区（样板区）、B区封顶；商业、公寓外立面完成，园林景观完成 2012年春节期间 —— —— 暂不装修，计划与第三批一起销售 公寓封顶 7月代理公司招标启动，2011年10月，代理公司进场 —— —— 招商启动 商业封顶 2011年 8月 备 注 回款金额（万） 面积（M2） 营销节点 工程进度 时间 现 状 销售目标 目标：实现花园城整体销售收入75008万元，实现利润30638 万元 75008 5066 10587 9800 6023 33761 8884 销售收入 （万元） 8241 11000 10000 11000 8500 （带装修） 7500 6300 价格预测（元/M2） 91023 4605 10587 8909 7086 45015 14101 面积（M2） 合计 双拼 联排 七合院 公寓 洋房 高层 产品类型 现 状 客户来源 花园城如果要实现“快销、溢价”的目标，在客户来源上必须要突破地域界限，分为常德客户和外地客户（常德籍客户和其他客户）。 在天鹅湾组团的销售过程中，我们已经积累了一定数量的客户，其中部分客户势必会分流到花园城。在花园城的客户积累中，除了做好新客户的拓展，更要做好老客户的维系和深挖，避免客户资源的流失，在一期和二期之间做有效的衔接。 客户来源 周边地区客户 外省常德籍客户 常德客户 现 状 竞争对手 地址：白马湖公园旁，皂果路与滨湖路交汇处 占地面积：49340.39平米 建筑面积：137741.4平米 住宅套数：1180 车位数：806 绿化率：39% 主要产品：亲水洋房、小高层、高层 主要户型：二房—四房 首批开盘产品：两栋18层住宅，面积: 16489.00 平米 开盘时间：2011-1-28 折后均价：5300元/平米 92% 4 49 135-145 （4房） 91% 12 138 小计 94% 3 48 118-127（3房） 100% 0 34 95-101（2+1房） 29% 5 7 75-86（两房） 销售率 剩余套数 套数 户型 数据来源自常德房地产信息网，时间截止2011年7月25日 公园世家 现 状 竞争对手 地址：常德柳叶路以北、紫缘路以西 占地面积：500亩，常德地王，总地价7.1亿 建筑面积：约1