2012长沙蓝湾国际广场市场培训讲义115P分析报告.ppt

4、项目营销结点及销售情况 ▲ 2010年8月26日 项目正式开工建设. ▲ 2010年9月12日 售楼部正式开放,接受诚意登记蓄客. ▲ 2010年10月16日 正式开始办理VIP卡,VIP最高2万抵5万. ▲ 2010年12月16日 项目取得了商品房预售证,即将对外公开发售. ▲ 2010年12月23日 样板房正式开放,VIP预约参观品鉴. ▲ 2010年12月29日 项目在皇冠假日九楼正式开盘,推出210套房源,成交 100套左右,成交均价接近13000元/平米,开盘成交最高价达1.5万元/平米,刷新了长沙楼市的住宅成交单价记录. ▲ 2010年4月19日 到目前为止,项目前期蓄客3个月,后期销售3个半月,总体推量588套,成交194套,去化率32.3%,月均去化套数55套左右(含开盘),去化情况一般,目前项目剩余产品以高楼层的43-78平米的1、2房为主,销售均价16000元/平米(带精装修). 5、项目周边配套 学校 长郡中学、市十六中等文化教育机构 公园 五一绿化广场、芙蓉广场 交通 401、118、117、314、312、109、6、105、12、旅1、立珊专线 商场 家乐福、沃尔玛、家润多、王府井、新世界百货 医院 湖南省人民医院、长沙第一医院、长沙市口腔医院、社区医院等 银行 中国建设银行\上海埔东发展银行\中兴银行\中国银行 休闲娱乐 青少年宫 项目周边的各项生活配套相当成熟,未来地铁建成后将成为长沙的高档商务区. 6、项目优劣势分析 优势: 1、项目临近五一商圈,交通便利,各项生活配套齐全; 2、项目推出的主导产品面积段适合投资型客户和首次置业的青年白领; 3、项目带精装修销售,整体提升了项目的品质,增加了产品的内在附加值; 4、从长远看,该地段未来的区域前景看好,升值潜力巨大. 劣势: 1、由于产品定位客户主要为投资型客户,受限于限购政策,投资客户被抑制; 2、15000-16000元/平米的销售单价,打破了长沙销售价格记录,造成项目产品总价偏高,部分首次置业的青年客户购买力不足; 3、从主流产品设计来看,阳台和客厅的功能分区设计不合理,产品自身的赠送面积不多,项目总体性价比不高; 4、从产品的功能定位来看,该项目不宜居家. 东 塘 瑞 府 1、项目基本概况 项目地址 韶山北路641号 开发商 湖南佳博房地产开发有限公司 物业类型 商业、住宅、写字楼 物业公司 待定 占地面积 12104平方米 建筑面积 86857平方米 容积率 6 绿化率 30.6% 总栋数 1 总户数 1465户(一期592套) 产品类型 精装修小户型 停车位 地下318个 2、项目一期产品户型配比 项目一期产品以中小户型为主,面积在31-103平米之间,其中主力户型为40-45平米的一房户型,总共279套,占项目产品的47%. 房型 户型区间(M2) 套数(套) 占比(%) 一房 31-37 93 16% 40-45 279 47% 58 31 5% 二房 68 31 5% 72-76 62 10% 80-83 62 10% 103 34 7% 总计 31-103 592 100% 3、重点户型分析 C2/C3户型 40.7/45.3平米(一房一卫) 缺点: 1、阳台、玄关面积过大,客厅小,设计不合理; 2、部分北向产品受位置影响,销售困难; 3、面积赠送小,性价比较低; 4、14层以上产品在限购范围之内,投资客观望气氛浓厚. 优点: 1、38-45平米的一房是长沙目前小户型投资者的青睐面积段; 2、户型较为周正, 面宽4.1米, 舒适感较强; 3、产品采用精装修销售,迎合投资客和青年白领的置业需求. 建筑面积10平米 建筑面积10平米 阳台面积过大 客厅 客厅 客厅面积小,设计不合理 玄关 玄关 4、项目营销结点及销售情况 ▲ 2010年3月23日 项目正式开工建设. ▲ 2010年5月14日 售楼部正式开放,接受诚意登记蓄客,6月前前往营销中心登记个人资料,可领取2000元的优惠券,开盘时可抵房款. ▲ 2010年11月4日 正式开始办理VIP卡,存5万/套的诚意金到中信银行或中国银行的东塘支行,开盘优先选房,项目正式对外报起价8888元/平米. ▲ 2010年11月15日 样板房正式开放,欢迎现场品鉴. ▲ 2010年12月09日 在潇湘晨报上投放广告,为19日开盘预热,30-100平米全精装房型8888元/平米起,12月18日盛大开盘.敬请期待. ▲ 2010年12月18日 项目封顶开盘,推出300套房源,成交100套左右,开盘成交价达10000元/平米. ▲ 2010年4月19日 到目前为止,项目前期诚意