2011镇江句容白沙水库别墅项目前期沟通报告.pptVIP

句容白沙水库项目初步沟通报告 目 录 本案地处句容瓦屋山，区域原生态环境保留很好，目前区域内自驾游氛围逐渐形成。 本案依山傍水，正处瓦屋山脚下，除水库略小外，整体环境资源优势明显。 项目离南京市区仅1小时30分的车程，距离镇江市区距离也相仿，区位交通情况良好 区域目前发展主要以农家乐，自驾旅游等养生休闲类为主 地块处于南京，镇江，常州3者交汇地段，未来客源拓展选择范围较大 最大化发挥项目的自有资源，利用规模优势合理规划，利用政策机遇，实现利润与项目品牌的双重升华。 通过控制总价来降低门槛，尽量扩大目标客群范围，同时通过炒作瓦屋山板块，提升项目知名度 [规划用地指标]——由3幅居住地块、3幅公建配套地块组成，居住用地359亩，住宅总建约12万方 [土地价值分析]——结合地块条件，分别考量容积率，排布不同档次、类型的产品 [规划思路]——确保开发量、资源价值、综合品质三要素的完美体现 ［容积率指标设定］——依据整体规划思路，在保证住宅容积率0.5的前提下，分地块区域设定容积率指标。 建筑风格概念——“北美惠斯勒小镇” 建筑风格概念——“意大利蒙特卡蒂尼小镇” 建筑风格示意——“托斯卡纳风格”意大利最美的部分 建筑风格概念——“西班牙阿巴拉钦（Albarracin）小镇” 小镇建筑实景 建筑风格示意——“西班牙风格”色彩最绚烂的异国风情 户型借鉴3： ：庭院联排 户型借鉴2——南京东紫园260平米双独户型 该户型为四房二厅四卫，建筑面积450，销售面积262，地下室为赠送。 地下室188平米 1层169平米 二层92平米 地上三层 地上二层 地上一层 地下一层 The End 项目地块 白沙水库 白沙山庄 白沙生态村 菩提寺 项目北靠瓦屋山脚，南临白沙水库，项目区域内原生态气息浓厚，植被茂盛。山水、佛教人文资源优势明显 宝藏寺 项目资源 周边资源 农家乐——聚仙山庄 李塔水库 山村田野 桃花、油菜花 芍药园 茶园 原始自然风光优越，听禅拜佛，农家乐，垂钓，真人CS，采草莓、茶、枣等自驾游娱乐休闲项目齐全 通往项目路况良好，略显欠缺的是不能从高速直达，要经过一段国道以及上图中的省道——白沙路才能抵达 地块平整度基本良好，部分低压线路以及水库边两栋建筑可能有待处理 项目交通情况总体便利，项目内部地形较为复杂，水面、山体、道路较复杂，较利于规划山体亲水别墅产品。 项目交通 基地资源价值评估： ★ 区位形象 ★ 人文资源 ★ 社会治安 ★ 生活配套 ★ 交通情况 ★ 环境污染 ★ 生态景观 ★ 土地级别 差 较差 一般 良 优 权比细目 项目区位具有很好的度假，养生特征，山水资源优秀，可打造成优秀的度假类别墅产品 优势分析（Strength） 区位优势 句容市地处苏南，东连镇江，西接南京，是南京的东南门户 交通优势 项目周边道路状况较好，通过国道与沿江高速相连，交通非常便利 资源优势 环境：项目地块位于瓦屋山脚，依山傍水，原生态植被茂盛，整体景观优势十分明显。 资源：周边休闲，农家特色，养生，人文等项目齐全，而且瓦屋山有着两座千年古寺，加上项目本身依山傍水，风水资源是本项目一大亮点 人气：地块紧邻白沙生态村，有一定居住氛围 自身优势 项目地块形状规整、规模较大，利于打造高品质度假别墅项目。 劣势分析（Weakness） 现状劣势 项目所属的板块还处发展期，目前周边各项生活配套较为缺乏，且句容目前的度假别墅项目多集中在茅山风景区 人气劣势 景点并未开发完毕，目前去瓦屋山自驾旅游的基本还是小众人群 规划劣势 目前当地政府对于项目所在区域并无明确的发展规划，未来发展前景较不明朗。 机会分析（Opportunity） 产品机遇 目前句容度假别墅项目多集中在茅山风景区，而茅山景区就现状而言并不受大多南京游客青睐；瓦屋山的原生态优势挖掘潜力很大，而且瓦屋山风景区内暂时并没有同类度假别墅产品竞争 发展机遇 随着城市发展，居民生活水平提高以及通胀本身的压力,中高产阶层民众购买不动产保值需求增加，而句容目前并未有限购等法令，这是一个很好的机遇。 区域机遇 区域处于南京、镇江、常州三个城市的交接地段，而这三个城市的居民收入水平在周边城市中都处于相对较高水平，有很大的购买度假别墅类产品的潜力 威胁分析（Threat） 宏观环境威胁 随着2011年房市的继续调控，部分投资者开始选择观望态度，市场购买力受到一定影响 区域规划威胁 目前句容的发展重点还是在茅山，而瓦屋山景点目前更多的是游客自发组织的以自驾形式的旅游 茅山景区分流威胁 目前茅山景点的度假产品集中，对于本案的客源形成分流威胁 项目优势分析 项目机会分析 项目规模与区位规划优势互相依托， 使得项目利于打造具备一定规模的品质社区 资源优势 不可多得的山水景观以及旅游资源，应该最大化利用发挥 吸引