万科金色名郡营销推广建议w解读.ppt

5月10日 户外出街 同样主题，步行街、长批、火车站新增户外20日前出街 国购 五里墩 5月10日 项目围墙出街 5月6日 13日 5月27 5月6日 公寓内部开盘 5月7日 小甲红了 媒体出街 20日 5月10日 炒作 12日二次认筹 17日 以主场为主题的商业推广开始 5月15日 投资招商手册完成 DM完成 持续DM扫街 巡展 微微宅话题引导 生活广场业态规划发布 微微宅话题引导 国际快时尚VS本土潮流店 微微宅话题引导 合肥创意店知多少 6月推广 “小甲的主场”核心价值输出完毕，通过商业造势 推广目标 欢迎投资小甲的主场 推广主题 线上户外+报纸；线下微博+DM 主要渠道 增加淮河路、长江批发市场等短期户外投放 户外布点 投资DM、投资招商手册 推广道具 城市SPA观念摄影展 小甲俱乐部潮流酒会暨招商品牌发布会 “与小甲共事吧”大学生暑期实践招募活动启动 核心事件 核心事件1——城市SPA观念摄影展 6月推广集中在商业造势与甲壳虫去化上 线上媒体缩减，户外维持形象与必要信息，持续扫街与巡展 推广重点为活动营销，拟于6月上旬与城市SPA观念摄影展开展合作 城市SPA是安徽本土独立摄影人的每年一次的聚会，与之合作有利于网络圈层的营销 11 11 万科·金色名郡2012 营销推广建议 PART I 前提 任务理解——目标 2012年万科·金色名郡营销总任务约为 6.98亿 截止至3月底，本季度已完成完成签约面积24512.09㎡，签约总金额为18591.14万元 4月份截止至20日已完成签约面积11578.81㎡，签约金额为8012.53万元 本年度截止到4月20日共计签约金额完成 2.66亿 距离目标任务还相差约 4.32亿 任务理解——产品 截止2012年4月20日 万科·金色名郡剩余产品理论总值约为 7.3亿 目标完成数值占总余量的 59.17% 完成总余量的60%，才有可能达成任务 任何单一产品形态，均不能满足目标需求 现有产品体系中，占比量依次为公寓＞商业＞写字楼＞住宅＞车位 不管是从金额还是套数上看，公寓产品均为本年度营销重点 车位 商铺 未售 已认筹 24.65% 18000 36 6.11% 4465.6 956 21.91% 16000 165 写字楼 32.69% 23865.7 928 公寓 14.63% 10678.92 56 住宅 余房 占比 货值（万元） 套数 形态 状态 名郡营销任务占比分配 已知营销节点的划分 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 5月6日 公寓开盘 6月17日 商业开盘 7月29日 写字楼开盘 前期已达成的共识是， 通过商业的推广，强化1#综合楼的投资氛围，以拉动核心产品公寓的销售。 三者相互依托，相互借势，是营销推广工作的前提。 前期工作总结 公寓产品万科·甲壳虫为唯一出街产品 截止到4月20日为止，意向登记客户为118组，有效来电来访客户为500组 在前期甲壳虫的推广中，我们通过各种手段的营销，取得了一定的市场知名度，后期主题亦旗帜鲜明的打出投资属性，但是目前客户量并不理想。 造成此状况的原因，除却前期传播主题方向的不明确之外，有很大程度上是由于资金与渠道的缺失而导致的传达障碍。 投资客群在当下市场，本身就较为分散，如果在后期的推广中，我们再多次变换产品诉求，会使传达更为艰难。 从当下竞争市场看产品——公寓 宏观来看，公寓项目产品已从市中心向一环外扩散，并主要集中于东北方向的新站区及西南方向的蜀山、经开区域 黄潜望及新站区板块现已成为公寓市场供需的中坚力量 区域竞争来看 板块内商务型公寓较为稀缺，多以强调居住属性的住宅类公寓为供应主流 精装修、开发商品牌、挑高设计为实现公寓产品价值的重要保证 区域内公寓项目数量众多，存量较大，产品线丰富，未来市场竞争趋于白热化 项目所在区域方圆5公里内现有公寓产品的项目共计约30个，目前存量共计约29.8万方，2012年上市的有20万方，精装、毛坯等各类产品线一应俱全，未来市场竞争激烈 从当下竞争市场看产品——公寓*竞争优势 从竞争角度来说，万科·甲壳虫投资属性的竞争优势依次是 1、市面上的最小公寓户型（24-34㎡） 2、万科品牌（精装+物业） 3、不限购不限贷 从当下竞争市场看产品——商业 宏观看来，蜀山区重点商业项目14个，政务区重点商业项目7个，未来商业重心逐渐南移，西南板块将崛起形成重要商圈，黄潜望作为城市副中心，是商圈过渡的重要一环 在区域竞争版图中，目前望江路位居黄潜望板块商业最活跃的道路 业主对商业的期望值依次为：望江路、皖江支路、东至路、贵池路，黄山路 万科周边，由安高、大唐、港汇、新华、华润、印象西湖和华地组成的新型商圈蔚为壮观 商业销售情况较好，尤其