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房地产开发经营与管理吉林大学地球科学学院土地资源管理专业 第四章 房地产市场及其运行规律 “阳光100?时光里”—令人耳目一新的“全滑动户型” 全敞开式的无梁无柱空间,具备100%得房率，移动软墙，室内空间可随着墙体的滑动自由组合，房间可以根据生活所需自由变幻。 RE开发经营与管理 (一)市场细分： 极限程度：定制营销（阳光100—DIY） 一般方法：根据买主对产品的不同需求或营销反映将购买者分为若干类型 细分市场通常能够 吸引好几位竞争对手 弥隙市场只吸引 一个或少数几个竞争者 弥隙市场的特点：市场内的消费者有自己独特的相对复杂的需求消费者对于最有能力满足自己需求的企业，愿意支付较高的价格市场内的营销人员要取得成功，必须要使自己的经营具有独到之处市场内处以领导地位的企业，其地位不会被其他竞争对手轻易动摇。(奔驰，品牌) 三 目标市场的细分与选择 （一）市场细分： RE开发经营与管理 市场细分的模式：如果按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，就会形成不同偏好的细分市场，这时会出现三种不同的模式：同质偏好；分散偏好；集群偏好 三 目标市场的细分与选择 RE开发经营与管理 (一)市场细分： 市场细分的依据： 消费者市场细分（地理因素（国界、区域）、人口标准（国籍、性别、年龄、家庭规模）、心理标准（社会阶层、购买动机）、购买行为（使用时机、追求利益） ） 生产者市场细分（地理因素、用户行业、用户规模、购买行为） 市场细分的程序： 调查阶段 产品属性及重要程度 品牌知名度及受欢迎程度 产品使用方式 调查对象对产品类别的态度 调查对象的人口统计心理统计 分析阶段 归纳总结阶段 归纳总结各细分市场特征 以最显著特征命名 RE开发经营与管理 三 目标市场的细分与选择 (一)市场细分： 长春市公寓产品市场细分 三 目标市场的细分与选择 (一)市场细分： 所谓的就是为业主提供“酒店式服务，公寓式管理”的一种公寓产品，不仅要提供酒店式的物业管理，而且还要提供家庭式的居住布局，使业主真正体会到宾至如归的感觉。 1酒店式公寓—万晟现代城 三 目标市场的细分与选择 公寓式酒店：设立在星级酒店内的公寓式酒店套房，开放式厨房，主要特点在于：其一，类似于公寓，拥有居家格局和良好的居住功能，客厅、厨房和卫生间齐全；其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人或者住户提供纯酒店的专业服务，享受星级酒店的完好配套设施，包括餐饮、娱乐、游泳、复印、传真、打印、翻译等。 2公寓式酒店—华天大酒店盛世公馆 三 目标市场的细分与选择 * 第四章 房地产市场及其运行规律 房地产市场中的泡沫与过热 1 房地产泡沫定义、成因与危害 2 “过度开发”及诱因 3 房地产泡沫和“过度开发”的区别与联系 1 房地产泡沫及成因 房地产泡沫定义：是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。 房地产泡沫产生的原因(出于投机目的的虚假需求的膨胀)： （1） 土地的有限性和稀缺性（基础） （2） 投机需求膨胀（直接诱因） （3） 金融机构过度放贷（金融流动性过剩，直接助燃剂） 房地产泡沫危害 （1）造成经济结构和社会结构的失衡，加大贫富差距和国民收入不平等(日本) （2）导致金融危机（美国次贷危机） （3）引发政治和社会危机（1997年马来西亚房地产泡沫） （4）败坏社会风气 案例：中国的房地产泡沫——以海南为例 1988年从广东省脱离，建海南省 1993年国家金融整顿 6.23 终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业 ） 6.24《关于当前经济情况和加强宏观调控意见 》 银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。 2006年恢复性增长 2、“过度开发”及诱因 定义：是指市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时， 所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。 诱因：（1）开发商对市场预测的偏差 （2）开发商之间的博弈和非理性行为 （3）开发资金的易得性 3 房地产泡沫和“过度开发”的区别与联系 区别（1）反映层面不同（价格，供需） （2）严重程度和危害性不同（泡沫危害更大） （3）在周期循环中所处阶段不同（泡沫/上升，过热/下降） （4）参与者动机不同（长期和短期效益） 联系：都是市场价值的偏离； “过热”不一定由泡沫引发， 但“泡沫”一定会产生过热（诱因） 【2009 房地产评估师考试试题】： 一、单项选择题(共35题，每题1分。) 1.下列房