桂林客户群重点解析.ppt

LOGO 客户群分析 ——恒越地产研究小组 一、市场分析 外地市场 本地市场 1、消费者居住现状 2、消费者需求状况 3、对于桂林市本地市场总结 1、消费者主体结构 2、地区自身优势 3、外地置业城区选择 4、2010年楼盘外销数量构成 消费者居住现状 根据调查，目前桂林市居民的家庭月收入在2000至2500元之间的比例最高，达18.25％；6000元以上的高薪家庭比例最小，仅占1.8%。桂林的家庭结构以三口之家为主，大部分的居民的居住现状为自购商品房，所占比例高达38.73%；其次，为出租房，占32.3%；经济实用房的占13.7%；单位福利分房的占10.27%；其他占5%。 同时，高达56.76%的人群觉得买房难，房价高出所能承受范围，23%的人群认为不难，可以轻松买到自己心仪的房子，另外，还有20.24%的人群认为买房较难，因为买房人多，看中的房源很难抢到。 消费者对房价看法 消费者需求状况 显然，目前（2009年）高达3568元/平方米的房价远远超过80%人群的承受能力，令许多消费者望而却步。 消费者需求状况 消费者预购建筑面积 另外，调查发现，收入越高越倾向于购买商品房，预购的建筑面积也相对越大。 消费者的购房计划及购房类型 消费者需求状况 由此可见，消费者的观望心态占主体。 消费者需求状况 购房户型意向 消费者需求状况 购房动机 桂林未来房价走势 由此可见，大部分消费者对桂林房价看涨，同时，对长期房价的看法与近期的看法有相当的一致性。 宏观调控政策对消费者购房计划的影响 据调查，53.25%的消费者的购房计划受宏观调控政策的影响，而46.75%的消费者则表示宏观调控政策不会影响到他们的购房计划。面对当前的宏观政策，有购房计划的消费者人群中，42.75%的选择延缓购买计划；看准就买，不受宏观政策影响的占47.25%；同时，有10%的人则认为以后房价更高，趁别人犹豫赶紧买。 对于桂林市本地市场总结 桂林居民对房屋的刚性需求将强，但是自购商品房的比例却只占39%； 大部分的居民可以认为房价高出所能承受的范围，所以本公司在制定价格战略的时候需要考虑当地居民的承受能力； 小户型销量需求多余大户型，开发商可以考虑以小户型为主以满足大部分消费者需求； 桂林市本地市场主要需求为普通商业住宅，高档楼盘在本地市场销售量不大，主要针对外地市场 购房者的首次置业明显，交通环境和周边配套是消费者最关注的购房因素 点击它 消费者主体结构 群体 原因 权重 A:在桂林学习、工作者 桂林高校众多，许多外地学子学成或南下或北上闯荡，大城市几年的打拼发现工资增速远不及房价的疯涨，桂林的相对低房价、曾经大学生活的小美好让其产生了回归心。 较重 B：向往桂林美景和良好环境 享受桂林市美景及恬静的生活 逐年加重 C:受桂林低房价吸引的外地购房者 桂林市与海南房地产市场十分相似，但房价却是海南的1/4，而且相比广西的南宁、柳州也属于低档次房价 较轻 D:外地炒房团 高铁的建成和2个新区的发展以及桂林城市品质的整个提升，潜力巨大 较轻 地区自身优势 群体 原因 权重 A: 山水和“新区”的完美结合 拥有山水景观优势、具备桂林特质的中高端楼盘，往往成为外地购房者的置业首选，外销比例较火 较重 B： 教育资源丰富、文化氛围浓厚 高校、初中、小学数量众多，为下一代做准备 较重 C:新版块发展的巨大潜力 设计有花园洋房、别墅、类别墅 等多种类型的产品，售价在3800—10000元间，CBD大盘成外销大户 较轻 外地置业城区选择 2010年楼盘外销数量构成 若企业将客户群分为本地市场和外地市场客户群时，应该综合考虑各方面的比例，同时要根据消费者的购买习惯和购买喜好进行产品的规划和设计。写得有点欠缺。实在不得就这样写上去啦~ 总结 二、桂林市楼房需求分析 （一）消费者需求调查 此次调查的对象主要为目前的购房主力军——80后年轻人。问卷登记率在90%以上，共收回有效问卷335份，从而保证了能够了解更真实、更全面的信息。 意向购买片区（09年十一） 从图1、图2个图表的对比情况可以看出，七星区仍是广大购房者置业的首选区域，其他的区域变化不大，唯一有变化的是去年垫底的临桂新区今年超越八里 街，脱掉了“倒数第一”的帽子。这皆归功于临桂新区今年大张旗鼓的城建，各项配套设施在政府规划中雏形初现，购房者对于临桂新区的各项预期开始提高，从而 在市民心中的位置有了显著提升。与临桂相比，八里街的发展则稍显滞后了。并且，在市区土地资源日益减少的情况下，开发商的拿地目标都开始转向临 桂，2010年的新盘中临桂楼盘就占了六成，住宅的郊区化是不可避免的。 09年十一跟10年五一比较 2009年十一心理价位 2010年五一心理价位 2009年十一桂林购房者购房置业所考虑的