2013,物业管理,第9章,招投标要点分析.ppt

第八章思考题： 1. 什么是业主、业主大会、业主委员会？ 他们之间有什么联系。 2. 简述管理规约和临时管理规约的关系。 第 9 章 物业管理招标投标法律制度 《物业管理条例》第二十四条规定：国家提倡 建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则， 通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企 业。 五十七条规定：住宅物业的建设单位末通过招 投方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协 议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民 政府房地产行政主管部门责令其限期改正，给予警 告，可以并处l0万元以下的罚款。 9.1 概述 物业管理招标投标是借助成熟的工程招、投标方法 来培育物业管理市场，提高物业管理服务水平，推动物 业管理发展，加速与国际物业管理接轨的一种有效措施。 9.1.1 物业管理招标投标已纳入法律规范的框架。 9.1.2 物业管理招投标的意义与特点 物业服务公司只有通过成功地竞标，才有 可能介入其物业管理工作。 市场经济必须提供公开、公平、公正的市 场竞争环境。 1) 物业管理招投标的意义 （1）物业管理招投标是市场经济发展的 内在需要 （ 2）物业管理招投标是房屋管理体制改 革的需要 （3）物业管理招投标是行业规范发展的 需要 2) 物业管理招投标的特点 （1）物业管理招投标具有超前性 （2）物业管理招投标具有长期性和阶段性 （3）物业管理招投标具有强制性 9.1.3 物业管理招投标基础知识 物业管理的 招标和投标： 前期物业管理的招标投标 物业管理的招标投标 招标人不同： 建设单位 （前期物业管理） 业主委员会（物业管理） 投标人： 物业服务公司 时间不同： 分界点－业主委员会成立 1.招标人和投标人 2.招标代理 3.招标时限 4.编制投标书的时限（ 20天 ） 5.两个或两个以上主体联合投标主体资质规定 6.招投标注意事项 1.新建现售商品房项目应当在现售 前30天完成。 2.预售商品房项目应当在取得《商 品房预售许可证之前完成》。 3.非出售的新建物业项目应当在交 付使用前90日完成。 9.1.4 物业管理招标投标原则 依据《中华人民共和国招标投标法》物业管理 的招标投标应遵循： 公开原则：指在招标投标活动中，严格按照程序公 开进行 。 公平原则：指在招标文件中向所有物业服务企业推 出的投标条件都是一致的，即所有参加 投标者都必须在相同基础上投标。 公正原则: 指在物业管理招标投标的整个过程要体 现公正性。要标准一致。 诚信原则: 指招标方不得暗箱操作, 投标人不得采 用非正当手段谋取中标。 9.2 物业管理的招标与投标 9.2.1 物业管理招投标中应处理好的几个关系 1. 处理好招投标中的几个关系的意义 (1) 有利于物业资源的整合 (2) 有利于打破“谁开发、谁垄断”的陈旧 模式，促使物业行业健康地发展。 (3) 有利于保障开发商、物业企业、业主等 各方权益，规范和完善物业管理招投标 行为。 2. 物业管理招投标中涉及的几个关系 涉及的关系复杂， 包括： 招标方 投标方 业主大会 行业协会 行政主管部门 （1）正确处理好招标人和投标人的关系 招投标中最重要的两个主体： 招标人 投标人 （2）正确处理好招标人和物业管理行政主管 部门的关系 （3）正确处理好行业协会和招投标人的关系 3. 正确处理好物业管理招投标中各方 关系的前提 （1）逐步完善物业管理招投标中涉及的各项 规定和制度 （2）积极构建以价格为核心的优胜劣汰的招 投标市场运作机制 （