商业项目招商策划专题培训(57页)讲解.pptVIP

以商业饱和指数推导商业潜在规模 IRS（商圈饱和指数） ＝C（潜在客户）×RE（人均零售支出）/RF（商业面积） RF（某市可支撑商业面积）＝C×RE / IRS ＝40×1600/4000 = 16万㎡ 例1： IRS（商圈饱和指数）：三、四线城市一般标准为1000-4000元/㎡，也可参考商业设施单位年营业额，假设某市的商业设施营业额为2000-6000元/㎡，取接近中值的4000元/㎡ C（潜在客户）：40万人（按照城镇人口计算，市区人口占全市人口115万的35%，115×35%=40万） RE（年平均购物额）：2010元/年·人×0.8=1600元/年·人（按照平均社会消费品零售总额的80%计算） 例2： 假设在商圈内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为… IRS＝C×RE／RF =100000×25／144000＝17．36 商圈饱和这一指数数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店 四、 商业地产策划 商业地产开发过程 销售 商业物业分类 ※按市场形式分类：大型商厦、专业市场、小区商铺 ※按物业用途分类：购物中心、小区配套商铺、专业市