昭通项目发展战略及规划建议初稿解析.ppt

区域商圈分析 商业租金 根据商圈情况和商圈租金对比，除去老城区南顺城片区、陡街片区商业租金基本高于60元/平米，其他商圈租金均在60元/平米以下。从租金上表现出商圈的活跃程度比较低。 租售策略 与租金区域表现类似，除去老城区南顺城片区和陡街片区没有租售优惠策略外，其他商圈均以不同程度的免租优惠政策，来扩充商家。表现出商圈厚度不够，不够成熟。 区域商圈小结 ※商业业态单一，不能实现一站式购物体验。 ※酒店、银行、品牌商超等代表城市程度度业态，城市商业活跃度不高。 ※商业大多以传统临街商铺为主要物业形态，形态较为落后，整体规划困难。 ※商圈分布多，但是业态单一，所以各商圈向外辐射能力小，吸附力较弱。 ※商圈租金差异巨大，租售优惠比较普遍，商圈厚度不足，整体不成熟。 物业规划初步建议 4 区域背景概述 项目案名建议 发展战略及初步定位 市场扫面 发展战略及初步定位 项目概况 发展战略定义 项目站位 项目初步定位 ⊙问题界定：在昭通目前的宏观情况下，房地产市场发展程度下，商业发展大背景下，我们应该怎么样站位？ 项目站位： 做市场的领导者 商业旗舰综合体 城市重要交通中心 城市新核心，新形象 建设城市首座拥有核心竞争力的，全方位统一招商、运营管理的一站式生活服务新中心。 发展战略建议 领导着的 担当 “启动昭鲁 一体化” 提升区域 价值 引领商业 繁荣 激活城市 经济 树立城市 标杆 发展战略建议 云、贵、川交通中心建设加快昭鲁一体化建设，从而激活城市经济发展，稳定区域人流提升区域价值。 北京华联、居然之家国际商业巨头外加星级酒店，用品牌奠定城市商业中心基础，巩固区域价值，引领城市商业繁荣。 住宅在拥有城市经济基础、成熟区域价值的情况下，树立城市标杆形象，追求高价值回报。 以客运中心为切入核心 以品牌商业为城市支撑 以住宅实现高价值回报 实现稳速回现 实现项目高收益 项目整体定位 昭鲁一体化发展下的城市新中心 昭通市星级汽车客运站 建材家居装饰城：北京居然之家 品牌连锁超市百货：北京华联超市 旅游五星级酒店：旅游文化三星级标准酒店 特色商品步行街、美食休闲步行街 儿童益智教育基地 交通客运站定位 云南连接川渝经济圈，重要交通枢纽中心。 现代化的设计理念：整体与商业建筑融合，体现城市标杆形象； 空港式客运站：杜绝传统客运站脏乱差现象。 项目商业定位 城市商业新中心·全档次购物大世界 具备高、中、低全档次覆盖，承接客运站高频人流全线消费，承载城市中高端消费…… 物业形态：特色商业街、商场、天街。 辐射范围：昭鲁全范围及客运中心高频人流。 全业态魅力时尚生活汇 经营业态定位：以年轻、时尚、潮流、有鲜明多频次和多人流快消品、服务为主打，集百货、休闲、餐饮于一体的主题商业街。 商业街 商场、天街 一站式生活购物乐园 具有全方位的品牌精品零售、日用百货、休闲娱乐及培训教育等类别的消费需求。 商品消费以时尚、品味、品牌为最大特征 项目住宅定位 新中心地位·华宅·一站式便捷精致生活 便捷精致生活：享受城市商业中心、交通中心带来的便捷服务。 华宅：特色产品，注重建筑、园林、户型等的细节打造，精工细作，品质至上。 新中心：站位城市新中心，未来城居中央板块。 项目客户定位 住宅客户定位：昭阳区及周边县市刚需年轻客户和首改客户，以政府官员、城市白领、公务员、教师、私营业主等。 商业客户定位：以昭阳区及周边县市私营业主、以政府官员、公务员、投资客户、商人为主。 目标市场定位：以昭阳区客户为主，随着2015年昭麻高速、昭昆高速贯通后，目标市场将快速扩张到昭通辖属县、镇以及临近县份购房群体。 本项目住宅物业购买客群特征研判： 对居住品质有较高要求 对项目自身商业配套完整性有一定要求 对交通配套成熟度有较高要求 对品牌有较高认知度 对区域环境有一定要求 对邻里身份构成、年龄结构较为看重 本项目商业物业购买客群界定： 关注项目整体规划与区域市场定位 看重品牌主力商家的实力 看中商业后期运营保障 看重商业的使用功能 看重总价承受能力 看重投资回报及风险性 看重城市规划对该项目升值前景的正面影响 物业规划初步建议 5 区域背景概述 项目案名建议 发展战略及初步定位 市场扫面 物业规划初步建议 项目概况 停车场规划建议 整体物业规划建议 立面规划建议 开发节奏建议 整体物业规划建议 幼儿教育中心 社区 一级客运站 中心广场 北京华联、天街、酒店 商贸城 居然之家 商业步行街 规划建议解析： 规划原则：充分协调各板块之间的动线规划，最大化商业便利性，实现人气分布均衡，整体商业价值最大化、均衡化