房地产经济学期末.docVIP

第六章 一 房地产金融 1 房地产金融定义：指与房地产投资开发经营相联系的货币资金融通活动和房地产金融投资活动 A房地产业的发展需要金融业的介入和支持，房地产业发展需要金融业大量资金的支持。 B房地产业的发展又可以促进金融业的发展，金融业的发展也要求房地产业提供稳定、丰厚利润的投资场所。 2 房地产金融特点 A作为不动产基础的地产具有保值和增值性是一个极好的金融资产投资场所。 B作为不动产的房地产是最好的抵押担保品，债权可靠安全。 C作为不动产的房地产贷款或债券偿还期长，可稳定地提供源源不断的现金流。 3 房地产金融功能 A筹资，金融机构通过动员、吸引储蓄，筹集社会资金，以满足房地产业所需的资金支持。 B融资，金融机构通过金融市场，将筹集的社会资金合理灵活地分配、调度到房地产开发建设（生产）、流通、消费各领域、各类房地产和各房地产企业和个人中去，支持房地产开发和消费。 C运用货币政策调控房地产，当房地产需求过旺、投资过热时，收紧房地产贷款，当房地产需求不足、市场疲软时，扩大房地产信贷，引导和促进房地产业的健康发展。 4 房地产金融作用 A为房地产业发展积极筹集资金。 B合理有效地分配和引导资金，促进房地产发展。 C实现对房地产经济的宏观调控。 ①货币或货币资本利率，对房地产供给和需求两方面产生影响。 ②货币和货币资本的数量与货币政策对房地产经济的影响。 二 房地产金融体系 1 定义：各大商业银行的房地产信贷部、住房储蓄银行、住房公积金管理中心、住房合作社以及信托投资公司和保险公司。 2 住房公积金（缴存对象、缴存基数、缴存比例） 是一种强制性的专项储蓄存款，按照一定比例，每月从职工工资中作为专项资金加以扣除，职工所在单位也按相同比例拨出相应的资金，然后把两部分资金共同存入个人的住房公积金帐户，归职工个人所有。 三 住房抵押贷款 1 住房抵押贷款种类（首付款、还款期、利息、抵押率） 住房公积金贷款、商业银行信用贷款以及公积金和信用相结合的贷款。 2 调控房地产过热的货币政策：提高房贷利率和提高首付比例的替代性分析 A对房地产价格抑制作用替代性强 ①提高利率直接提高购房成本，造成房地产需求下降，平抑房地产价格； ②提高首付比例降低或推迟消费者当前购买力，约束房地产需求，平抑房地产价格。 B对银行风险影响比较替代性强 ①提高利率加重贷款购房者的利息负担，促使其更谨慎考虑自己还款能力； ②提高首付比例，若发生违约还款，其经济损失比低首付比例者高，银行驱逐还款概率低的客户，降低银行贷款的平均风险，替代性高 C对消费者公平性影响替代性差 ①提高利率就提高购房成本，给购房者增加负担； ②提高首付比例只是推迟了购房时间，不提高购房实际支出，替代性差 四 房地产证券化 1 狭义房地产证券化：房地产抵押贷款债权证券化和房地产资产证券化 需要资金的金融机构将其所持有的抵押债权，汇集成抵押组群，经过担保和信用加强，以证券形式出售给社会公众，出售给社会投资者的过程。 2 广义房地产证券化：房地产项目融资证券化、房地产投资权益证券化 不仅包括房地产抵押贷款债权证券化和房地产资产证券化，还包括以房地产开发经营为担保发行的房地产企业债券、房地产企业股票等房地产项目融资证券化、房地产投资权益证券化。 房地产企业债券：政府或金融机构或房地产企业为了筹措房地产建设资金而向社会发行的借款信用凭证。 房地产股票：股份制房地产企业发放的股份入股凭证。 3 房地产抵押贷款债权证券化对房地产金融作用 A拓宽房地产金融渠道 B提高抵押贷款的流动性，规避和转移银行风险 C增加社会小额投资者的投资品种，减轻巨额储蓄滞留在金融机构的压力 五 房地产金融一、二级市场 （1）一级房地产金融市场：与房地产开发经营相联系的首次货币资金融通的场所。 （2）二级房地产金融市场：房地产抵押权上市转让场所。 办理住房储蓄、住房信用贷款、房地产抵押权上市转让、房地产抵押贷款、房地产抵押贷款债权证券化、发行房地产金融股票或债券、房地产金融股票或债券上市转让。 第七章 一 房地产交易市场 1 房地产需求：房地产消费者在特定时期内、一定价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产数量（有效需求）。 A房地产需求特点 房地产需求的整体性 房地产需求的区域性 房地产需求的层次性 B影响房地产需求的主要因素 国民经济发展水平 居民收入水平和消费结构 城市化水平 国家有关经济政策（土地政策、财政政策、货币政策和住房政策） 消费者对未来的预期 2 房地产供给：房地产生产者在特定时期内、一定价格水平上，愿意而且能够租售的房地产数量。 A房地产供给特点 城市土地供应刚性和一级市场的垄断性 房地产供给的层次性 房地产供给的滞后性 房地产供给的时期性 B影响房地产供给的主要因素 房地产市场价格 土地价格和城市土