第1章房地产经营与管理讲解.ppt

房地产经营与管理 第一章 导论 1.1.1概念 房地产：指房产与地产的统称，即房屋与土地两种财产的合称，包括建筑在土地上的各种房屋、土地以及与房屋、土地有关的权益。又称“不动产”（real estate）。 1.1.2地产和土地，房产和房屋之间的联系与区别。 1.1房地产概述 1.2房地产的分类 1）土地 a.开发利用程度：生地、毛地、熟地。 b.是否有建筑功能：建筑用地、非建筑用地。 c.不同用途：居住用地、工业用地、仓储用地、 市政公共设施用地、绿化用地、特殊用地等 2）房屋 a.不同功能：居住用房、工业用房、商业用房、 办公用房、文化教育用房、医疗体育用房等。 b.建筑结构不同：钢结构房屋、钢筋混凝土结构房屋、砖混结构房屋、砖木结构房屋和其他结构房屋等。 房地产按其性质可以分为土地和房屋两大类。 1.3 房地产的特性 1.3.1 房地产的商品特性 1.房地产商品的广义性 不仅指的是土地以及建筑在土地上的各种建筑物，而且还包括这些土地与建筑物的法定所有权或使用权。 2.房地产商品交易的特殊性 一笔房地产商品交易的完成体现在买方以法定和约的形式买走了房地产的使用权或所有权。 房地产交易的另一重要形式——租赁。 1.3.2 房地产的物理特性 1.房地产的不可移动性 2.房地产的永久性 3.房地产规模的有限性 除了上述主要特征外,房地产商品还具有投资大,政策影响大,经济支柱等社会特性。 1.4 房地产经营与管理的界定 1.4.1 房地产经营与管理的含义 1. “经营”——就是策划，主要涉及企业的发展方向，发展目标与发展策略等一系列具有全局性和战略性的活动，其目的在于不断提高企业的生命力和经济效益，从而保证企业得以不断发展与壮大。 2. “管理”——就是实施，是指为实现企业的经营总目标，对企业各种要素及其运行施加的一系列组织与调控活动，其主要目的在于不断提高各种管理活动的效率，从而保证企业经营总目标的顺利实现。 房地产企业的经营与管理是相互联系，相互依赖的，先有经营而后才有管理可言，经营方向正确，企业的经营效益与管理效率成正比，否则成反比。 1.5 房地产经营 房地产经营指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有目标、有组织的经济活动。 包括房产经营、地产经营和服务经营。 1.5.1 房产经营 房产经营一般由房地产企业经营。在社会主义市场经济条件下，我国房地产业的经营目标是合理有效地组织好房屋的流通，实现房屋的价值，积累房屋扩大再生产的资本或资金，发挥房屋的效用，最大限度地满足人民群众的居住需求和社会需要。为此目的而进行的房屋建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰等各项经济活动，都是房产经营的内容。 1.5.2 地产经营 地产经营的内容包括产权经营和开发经营两部分，即以城市土地使用权为对象的出让、转让、抵押等产权经营和以城市土地为劳动对象进行“三通一平”、“七通一平”，把“生地”变成“熟地”的开发经营。 注：三通一平——水、电、路通，场地平整 七通一平——通上水、通下水、通电、通路、通煤气、通暖气、通电话 ，场地平整 生地——未进行征地补偿的新区土地 毛地——未经拆迁安置补偿的旧城区土地 熟地——已具备“七通一平”、“三通一平”建设条件的土地。 1.5.3 服务经营 经营方式 经营内容 房地产咨询 为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动 价格评估 以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 房地产经纪 向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍和代理的经营行为。 物业管理 对投入使用的各类房屋及其附属配套设施，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营方式进行管理，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。 1.6 我国房地产业的历史沿革 1.1949年以前：以私有制为基础； 2.1949~1955年：解放初期，建立了新政府的 房地产管理秩序； 3.1956~1965年：确立了公有制在社会主义城