公馆原著住宅和商铺营销策略讲解.ppt

4大核心营销突破：诉求突破+客户突破+渠道突破+展示突破 园林全面展示：建议提前做园林和泳池的展示效果，建议利用“五一”等黄金周重要节点，对外进行全面展示，吸引目标客户关注，增加客户的认购信心。 欧式皇家园林和泳池的全面展示，展现良好的品质形象 营销执行：2栋营销节点铺排 3月 自然蓄客期 3月下旬—4月底 认筹期 5月初—5月下旬 发售强销期 5月底—6月上旬 说明： 1、3月下旬2栋正式对外蓄客，接受客户免费办理红卡； 2、为配合2栋认筹的进行，建议园林和泳池尽快交付使用； 3、基于市场分析和政策走势，建议2栋的内部认购时间暂定在5月底，6月中旬接受三期蓄客。 3月下旬2栋正式 蓄客 5月初，园林和泳池开放 诚意金登记同步进行 6月 4月 二期热销三期蓄客 6月中旬—7月 5月 7月 视客户收集情况 5月底，2栋内部认购 自然蓄客期：以线下推广为重点，以客户为中心，同时做好老业主的维护，多渠道增加红卡客户 阶段时间：2012年3月下旬—4月底 推广目的：全面启动红卡登记，积累诚意客户 推广主题：百万购房基金火爆申请中——特权会红卡申领全城启动 推广渠道：重点以线下推广为主，通过“进企入村”派单等途径进行客户渗透，同时做好老业主的维护 重点工作：工程方面——一、二期样板房和清水房的维新，园林、泳池的交付使用。 营销方面——“金种子计划”全面启动，主动走出去找客。 销售物料——红卡，申请表，问卷调查表、礼品 活动配合——“粉红春天”，公馆原著购房享特惠惊喜 阶段对外口径：2栋红卡申领登记须知，发售时间的统一口径 3月下旬，2栋正式蓄客 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 2012年 顺势而为，突破引领 ——公馆原著2012年度推货思路及一、二期营销策略 佛山中原地产代理有限公司 FOSHAN.3.2012 “严政”下市场走势 Part 1 Following 顺势 政策走势 市场现状 未来供应 策略挑战 市场研判 在中央换届的年份，一切工作都将让位于中央领导层更迭的顺利稳定进行，可以预测2012年的发展政策不会放松，发展环境更加严峻，降价销售不可避免； 但在抑制投资和投机性需的立场非常坚决的同时，预计地方政府会出台鼓励满足刚需、缓解严峻的房地产市场形势的“放松”政策以及佛山限购1周年后会释放些许需求，因此，在某种程度上今年也存在些许发展的机遇。 PART 1：政策走势 中央调控政策松动的幻想几乎破灭，降价销售不可避免 市场存量：受宏观调控的影响，大良新建住宅消化速度严重放缓，市场存量巨大，达3775套，保守估计需要9个月的消化时间，未来市场竞争加剧。 成交特征：一、无论外来品牌发展商还是本土企业，均通过公开或隐性的“以价换量”来实现成交，进而支撑2012年第一波“小阳春”的出现；二是降价幅度基本都在10-15%（本土企业为主）区间；三是受政策利空的预期影响，刚需客户纷纷出手；四是成交单位主要集中在90平以下中小户型等刚需产品；五是客户对价格非常敏感，接受总价不高，基本都在35-65万区间，主要集中在45-55万。 PART 2：市场现状 W新港湾 日高卡卡 康格斯 雅居乐 保利中环广场 凯蓝名都 柏悦湾 保利百合花园 保利外滩一号 2月份成交38套（3月份截止至18日成交120套） 定期以特价单位为噱头 近期推出10套特价单位 20% 均价4200-4700 均价5500元 64-79方二房 75-112三房 2月份成交近100套 大范围降价 12% 均价6900元 均价7800元 70-90方二至三房 禅城 2月份成交约20套 定期以特价单位为噱头 购房享10万优惠 10% 10-12座均价5200 主力总价区间35-50万 10-12座均价5800元 65二房 72-103方三房 2月份成交约25套 定期以特价单位为噱头 近期推出20套特价单位 12% 均价5600元，5300元起(带1100元装修) 均价6000-6500元(带1100元装修) 69-96二至三房 145方四房 30套特价单位基本售完 定期以特价单位为噱头 近期推出30套特价单位 12% 外围单位6100-6300元，总价42-50万 园景单位6900-7200元，总价53-60万 园景单位均价7600-8500元 外围单位均价6900元 75-86方二房 （可变三房） 2座1个小时售完 3座开盘销售达90% 旧货封盘，新品上市 25% 2座均价8500-8700元，起价7834元 3座均价8600-8800元 1、9、10座均价11000-13000元 113-119