龙湖物业紫都星座物管费调价讲解.pptVIP

* 紫都星座项目物管费调整方案 2013年1月 * 目 录 物管费增长背景 3 1 调价影响因素以及应对策略 2 具体实施计划及风险应对措施 4 3 调价人员架构 * 1 物管费增长背景 * ? 备注：以上数据均未包含车位物管费收入和车位成本。 1、紫都星座项目2007年底接房以来，物管费按照2.1元/平米物管费加0.4元/平米公摊水电费。随着今年来人工成本和物料成本上涨，项目已经接近亏损状态。 1）、紫都星座2010年——2011年收支情况 2）、紫都星座测算调价额度及经营情况 一、物管费增长背景： * 2、各项成本不断攀升：随着CPI指数、社平工资的增长、劳动保险的强制全面实施，物管成本持续上涨，未来几年的经营亏损将大幅度递增。 一、物管费增长背景： 序号 项目 2008 2009 2010 2011 2008-2011涨幅 1 最低工资标准 680 680 680 870 27% 2 社平工资 2249 2581 2944 3337 48% 3 社保交费基数 1155 1349.4 1548.6 1766.4 59% 4 CPI（消费者物价指数） 　 22.17% * 3、相同业态物管费比较： 一、物管费增长背景： 楼盘名称 费用 备注 大学城SOHO 4.0元/平方米 物业费+公摊水电费 时代天街SOHO 3.8元/平方米 物业费+公摊水电费 国际社区首钻 4.5元/平方米 物业费+公摊水电费 中渝都会首站 5.0元/平方米 物业费+公摊水电费 中渝爱都会 5.0元/平方 物业费+公摊水电费 相同业态物管费比较 4、 拟调价标准（让业主选择） 方案一：逐年上涨 * 一、物管费增长背景： 方案二：一次性上涨 备注：调价时间从2014年1月1日起开始计算。 时间 调整前收费标准 拟上调 上调后标准 上调幅度 第一年 2.5元/平米 1元/平米 3.5元/平米 40% 第二年 2.5元/平米 1元/平米 3.5元/平米 40% 第三年 2.5元/平米 1.5元/平米 4.0元/平米 60% 时间 调整前收费标准 拟上调 上调后标准 上调幅度 第一年 2.5元/平米 1.5元/平米 4元/平米 60% 一、物管费增长背景： 5、调价沟通“战术”： ①、在第一次沟通时将调价的基础价格增加0.3元/平方米，在2013年2月下旬开始逐步向重点客户“放风”，了解重点客户对调价金额的反馈情况。 ②、针对对调价有异议的酒店客户，可以在后期提出关于广告位优惠的方案供客户选择（在2014年酒店广告位租金优惠30%，物业公司少收入8640元/年）。针对整层自用的客户，可以向客户提供百安居露天停车场一张免费停车卡（免费一年，该车场已经外包，对于物业公司没有经济影响），让客户尝到“甜头”。 ③、在最后一次的沟通中，告知客户：物业公司出于客户对物业工作支持的感谢，最终将物管费调整金额下调0.3元/平方米，促使整层自用业主签订《调价协议》《物业合同续签协议》，酒店客户能够支持调价工作，顺利缴费。 * 2 调价影响因素以及应对策略 8 二、调价影响因素以及应对策略 * 1）、星座物管费调价的影响因素 S-优势 W-弱势 O-机会 T-威胁 2.1、具体思路：①、将客户进行分类：1、普通客户（65%）；2、重点客户（30%）；3、难点客户（5%）②、分析客户关注点，针对客户主要关注点进行有计划改进。③、迅速完成双1/2客户同意。④、顺势进行合同谈判续签，完成调价，后期持续关注重难点客户动向。2.2实施主要节点2012.12针对客户主要关注点进行有计划改进————2013.1星座定位客户映像管理宣传、职能部门沟通-------2013.2重点、大客户放风，分化沟通——2013.3启动调价——2013.11.完成业主确认函、新的物业协议签订——2014.1新收费标准执行 * 2）、星座调价推进策略——— “快速完成双1/2客户同意，重点关注重难点客户” 3 调价人员架构 12 3 物管费调价组织架构图 总负责人 曾新影 地区公司 计划推动小组： 程琳 客户中心 刘瑛 公共事务部 王兴伟 营销部 罗政 集团公共事务部 地区公司总经理 危机升级 危机处理小组 实施小组 调价总负责人 邱蓓娟 战略及公司品牌部 网络投诉、客户投诉到地产 政府相关部门 媒体沟通管控 13 4 具体实施计划及风险应对