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第三讲 房地产权属登记制度 一、房地产权属登记概述 二、土地登记与房屋登记 三、不动产登记簿 四、登记程序 五、登记信息共享与保护 房地产权属登记概述 （一）房地产权属登记的概念 房地产权属登记，又称房地产登记，是指房地产登记部门依其职权对房地产权利人合法土地使用权和房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、设典、租赁等房地产其他权利的登记。 房地产是需要登记才能表征其权利的一种财产。 登记的作用：主要在于公示财产权利归属状态和权利范围，以使之产生物权的对世效力。 （二）房地产权属登记的功能 1、权利确认功能。 通过登记以确认房地产权利归属状态，经登记的房地产权利受国家强制力保护，可以对抗权利人以外任何人。 2、权利公示功能。 通过登记公开房地产权利变动状况，向利益关系人与社会公众公布，保障房地产交易的安全。 3、管理功能。 房地产权属登记能实现国家的管理意图：一是通过登记建立产籍资料，进行产籍管理；二是通过登记来审查相关权利设立、变更、终止的合法性，进而取缔或处罚违法行为。 （三）我国房地产权属登记体制 从内容上讲，房地产权属登记包括土地权属登记和房屋权属登记。 我国城市房地产管理法规定： （1）土地权属登记由县级以上的土地管理部门办理； （2）房屋权属登记由县级以上的房产管理部门办理的体制。 也就是说，实行“土地产权登记发证和房屋产权登记发证”、“两制分开，两证分开”的登记管理体制。（不合理，不科学） 《城市房地产管理法》第63条规定，在分开登记体制之外，允许各地经省级政府确定实行统一登记体制。房地产权属统一登记管理是比较科学、有效合理的体制。 注意：我国《物权法》确立了不动产统一登记制度，即由一个登记机关统一负责有关不动产的登记事务，并在登记范围、登记规则和登记程序等方面实现统一。 2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》规定，“国家实行不动产统一登记制度”。 不动产登记 请问：已办了房地产权属证书的，需要重新登记吗？ 注意：“不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。” 房地产权属登记的效力 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外： （1）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 （2）非依法律行为发生的物权变动（如法律文书，政府征收决定等）。 （3）考虑现行法律规定及我国的实际情况（如农村房地产，土地承包经营、宅基地、地役权），也可不经登记发生效力。 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记： （一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。 案例分析题 某房屋登记簿上所有权人为甲，但乙认为该房屋应当归己所有，遂申请仲裁。仲裁裁决争议房屋归乙所有，但裁决书生效后甲、乙未办理变更登记手续。一月后，乙将该房屋抵押给丙银行，签订了书面合同，但未办理抵押登记。请问： 1、房屋应归甲所有，还是归乙所有？2、抵押合同是否有效？3、抵押权是否成立？ 1、归乙所有。2、有效。3、未成立。 房地产转让或变更的登记制度 （1）首先，向县级以上地方人民政府房产管理部门申请变更登记；（2）其次，凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记；（3）经同级人民政府土地管理部门核实；（4）由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。 《不动产登记暂行条例》的规定 1、登记机关 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。 县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作。不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。 土地登记与房屋登记 1、土地登记的概念 土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。 土地权利证书包括： （一）国有土地使用证； （二）集体土地所有证； （三）集体土地使用证； （四）土地他项权利证明书。 土地权利证书由国务院国土资源行政主管部门统一监制。 2、属地登记原则 申请人向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。 但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。 案例：某市经济开发区的用地，横跨两个区县，请问谁是土地登记部门？ 跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。