2011年房地产形势与养老产业发展途径报告资料分析.pptVIP

* * 第三篇　产品定价 一、房屋出售与持有的平衡 （一）影响房屋出售与持有比例因素 （二）房屋出售的定价 （三）持有型养老住区的定价要素 二、定价特点与策略 （一）定价特点 （二）定价策略 三、基本收费模式与定价 （一）入门费 （二）月服务费 （三）附加服务费 （四）DMF收费模式 四、合同类型 （一）A型合同-广范版 （二）B型合同-修正版 （三）C型合同-收费服务类 （四）D型合同-计程服务类 五、定价因素的关联与实例 （一）定价影响因素 （二）实例 * * 入门费定价 （1）入门费定价涵盖开发建设成本。 ① 市场导向定价法：往往根据养老住区所在区域商品房市场价格的70%-80%定价。 ② 竞争导向定价法：根据地块稀缺情况、周边配套、区域竞争情况、运营管理服务体系吸引力和满足目标人群的刚性需求程度等影响因素，实行差异化的策略，根据市场情况溢价。 ③ 成本导向定价法：入门费需足以支付开发建设成本，并考虑利润。 （2）入门费定价可考虑生活护理费的一部分，按照成本和利润要求顺推： 根据国际经验值，假设消费者在养老住区的平均入住时长，以及在独立、介助、介护三阶段的入住时长，测算出平均服务成本，作为入门费定价的基础数据。 * * 第四篇　投资策划与整合 一、投资开发与运营管理的接续性分析 （一）投资开发与运营管理流程 （二）盈亏平衡测算 二、养老住区的敏感性分析 （一）土地成本敏感性分析 （二）支出敏感性分析 （三）收入敏感性分析 三、投融资链设计 （一）信贷型融资 （二）基金型融资 （三）保险型融资 （四）混合型融资 * * 项目投资和运营管理内部关系 * * 某项目的盈亏平衡曲线 * * 保险资金对于不动产的投资模式 信贷型融资 基金型融资 养老住区投融资链设计 * * 第五篇　用户资产管理 一、用户收入水平和可支付性 （一）用户收入群体分析 （二）用户可支付性分析 二、用户可调动资产的价值分析 （一）用户可调动资产分析 （二）宏观经济走向对资产价值的影响 （三）不同资产间的价值转化 三、用户养老模式的成本分析 （一）居家养老模式的成本分析 （二）机构养老成本分析 （三）居家养老与机构养老成本对比 四、用户资产的保值与增值模式设计 （一）用户传统资产保值类型及收益分析 （二）养老住区产品保值与增值性分析 （三）养老住区产品的风险分析 （四）针对不同群体的合理模式设计 * * 针对不同群体的客户理财模式设计 1、需求型客户合同设计 此类型客户只注重养老需求，可以针对性设计免费升班类型的入住合同。 2、需求+资产保值类客户合同设计 此类型的客户既有养老服务需要，也注重资产保值，较为关注会籍的可继承性，偏好具备稳定收益的金融产品。 3、需求+资产增值类客户合同设计 此类型客户除了养老服务需求，更注重资产的增值性，在合同中关注会籍的可转让性，同时喜好稍微激进类型的金融产品，注重回报收益率。 4、消费类客户合同设计 此类型客户多为短期租赁客户或者候鸟类迁徙客户，适合月租类合同，无入门费或较低入门费。 5、投资类客户合同设计 此类型客户单纯以投资为目的，并不关注社区服务内容，但注重会籍的可转让性和增值性。 * * 入住养老住区 居家养老 对比 支出 （万元） 收入 （万元） 净值 （万元） 支出 （万元） 养老社区-居家养老 第一年 50+8.82 4.8 -54.02 5.64 -48.38 第二年 8.82 4.8 -4.02 5.64 1.62 第三年 9.26 5.04 -4.22 5.92 1.70 第四年 9.26 5.04 -4.22 5.92 1.70 第五年 9.72 5.29 -4.43 6.22 1.79 第六年 9.72 5.29 -4.43 6.22 1.79 第七年 10.21 5.56 -4.65 6.53 1.88 第八年 10.21 5.56 -4.65 6.53 1.88 第九年 10.72 5.83 -4.89 6.86 1.97 第十年 10.72 5.83+50 45.11 6.86 38.25 总计 -44.42 62.32 17.92万元 客户理财模拟案例分析 * * 养老社区入住成本按照入门费50万元计算，第10年返还。 养老社区入住月成本及居家养老月成本按照本章三计算，家庭保姆费取低值。 现有房屋按反向租赁模式出租，月服务费为4000元 所有支出及收入均按每两年递增5%计算。 结论： 以十年为周期计算，入住养老社区总成本比居家养老总共节省17.92万元，对比前期50万元入门费投入，回报率总体为 35.84%，与固定储蓄收益率相当，但用户享受了养老社区的各项服务及设施。 此测算没有考虑会员卡升值的因素