陸資如何投入台灣房地產市場上海CB信義房產黃榮財副總.pptVIP

黃榮財 世新大學畢業 台灣信義房屋仲介部店長 台灣信義房屋代理部協理 上海CB信義房屋副總經理 陸資進入台灣房地產法令鬆綁 臺灣地區與大陸地區人民關係條例 --2002.7.1修正施行 第六十九條:大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司，非經主管機關許可，不得在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權。但土地法第十七條第一項所列各款 土地，不得取得、設定負擔或承租 大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法--2002.8.8施行 陸資購買台灣房地產之資格 一、 大陸地區人民 二、 經依本條例許可之大陸地區法人、團體 或其他機 構 三、 經依公司法認許之陸資公司 陸資因下列業務需要得購買相關房地產 一、 業務人員居住之住宅 二、 從事工商業務經營之廠房、營業處所或辦公場所 三、 其他因業務需要之處所 陸資可投資開發之項目 一、 觀光旅館、觀光遊樂設施及體育場館之開發或經營 二、 住宅及大樓之開發或經營 三、 工業廠房之開發或經營 四、 工業區及工商綜合區之開發或經營 五、 其他經中央目的事業主管機關公告投資項目之開發 經營 陸資如何投入台灣房地產市場 上海CB信義房產 黃榮財副總經理 信義房屋 SINYI REALTY 成立於1981年 1981 FORMED 台灣最大且唯一股票上市的房仲公司 The only Real Estate Company Listed in Stock Market in Taiwan 擁有110家直營店 110 Company-owned Stores 2001年交易額達美金13億 Transaction Volume reached USD1.3Billion in 2001 1999年取得Coldwell Banker大中國區獨家授權 一、陸資投入台灣房地產法令全面鬆綁 二、陸資投資台灣房地產相關許可與限制規定 三、現在適合投資台灣房地產? 四、現在適合投資那些地方? 五、現在適合投資那類產品? 六、買賣台灣房產的稅賦負擔 七、陸資資金的進出機制 陸資如何投入台灣房地產市場 台灣房地產市場經過五十多年的發展,期間共產生三波的景氣循環,同時產生三波景氣高峰,第一波是落在1973-1974之間,第二波在1979-1980,第三波在1987-1989,每一波景氣高峰都有其背後形成的因素與背景,也都與外部的經濟環境息息相關. --換下一張投影片 自上次景氣高峰之後已達12年的不景氣 台灣房地產從上一波景氣高峰(1987-1989)下來,已經經過長達十多年的不景氣 空屋及空屋率創歷史新高紀錄 現在最嚴重的問題是供過於求,從官方的統計數據來看,截至2000年止全台灣有123萬戶空屋,空屋率達17.6% 建物買賣件數逐年下降 台灣地區房屋的買賣從1996年後就逐年下滑,去年只有25萬多件,是高峰期的一半 住宅自有率到達高峰 在供過於求的市場下,需求卻逐年降低,主要是民眾幾乎都已有自己的房子了,目前台灣的住宅自有率已高達85%. 房價長期下跌 台灣房價與高峰期比較已跌了三、四成,台北市跌幅較小,中南部的台中高雄則跌幅在五成上下 --換下一張投影片 經過這些年來的發展,台灣房地產市場也出現了一些特殊的現象,這些現象會不會隨著台商進入上海房地產而產生類似的情形,就頗值得去進一步觀察的. 推案從市區漫延到鄉下 在景氣好的時候,台灣幾乎所有的地方都在推案從都市到鄉下,可以說有土地就有人蓋房子 郊區推出大型造鎮個案、市區優質路段推出豪宅個案 在郊區或鄉下推出許多動輒數百戶或是上千戶的造鎮型個案,由於土地成本低,初期都還頗受歡迎,但到後期因供給過多加上交通不便,很多案子都嚴重滯銷,成為建築業者最大的痛. 至於市區優質的地段則推出每戶上百坪(約330平米),吸引金字塔頂端客源,但也是先盛後衰 套房產品在市中心百貨商圈或大學商圈風行 套房產品因總價低而且租金高,所以在百貨或是大學生聚集的商圈,這類的產品都很受歡迎,只是大陸上大學都有足夠的宿舍,這種商品在上海大學商圈是否適合,就有待研究了. 景觀、休閒住宅一度熱銷 在水邊在山上具有景觀視野的休閒住宅曾一度風行,只是實用性差,閒置的非常多,現在有些台商也在大上海地區找些山顛水湄的地方蓋休閒及養生住宅,目標也對準台灣客,其成效有待觀察 投資型假性需求比例大增 在景氣大好之際,很多人因為手頭有閒錢,所以都投入購屋的行列,這種非自用型的投資客非常多.此一現象在上海人均所得不斷提高之下,是不是會發生,也是我們房地產業者關注的焦點.