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2007年上半年广东房地产市场分析报告 作者： 来源： 时间：2009.04.10 广东省房协市场分析课题组 ? （广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、 广东省统计局固定资产投资统计处） ? ? ????? 一、社会经济环境 ???? 上半年广东经济运行保持快速增长态势，完成国内生产总值13544.46亿元，比上年同期增长14.3%，增幅同比基本持平。完成全社会固定资产投资3851.93亿元，同比增长19.2%，增幅比上年同期下降1.27个百分点。城镇居民人均可支配收入9238元，同比增长8.3%；扣除物价因素，实际增长6.2%。 ? ????? 二、数据分析 ???? （一）房地产投资 ???? 1、完成开发投资 ???? 广东房地产完成开发投资1001.17亿元，同比增长32.11%，比全国增长高3.61个百分点；增幅同比上升8.85个百分点，比一季度加快3.97个百分点。固定资产投资占GDP比重为28.44%，比全国平均水平低22.29个百分点；房地产开发投资占固定资产投资比重为25.99%，比全国平均水平高出7.74个百分点（见表1）。 ???? 按用途划分的完成开发投资当中，住宅增幅在上年同期增长31.27%的基础上，又有32.41%的增长；办公楼、商业用房同比分别增长24.80%、16.00%，但两者增长速度与上年同期40.08%、19.44%增幅相比下降；其他投资增长44.47%，与去年同期-5.92%增幅形成较大反差。数据表明，投资者对住宅的开发投资延续了今年一季度较高的回报预期，其它投资则成为新的投资热点（见表2）。 ? ???? 2、开发资金来源 ???? 上半年到位资金1632.23亿元，同比增长25.15%,比上年同期33.15%的增幅有所下降。其中，国内贷款376.92亿元，同比增长24.50%，占本年到位资金的比重基本持平；外资48.24亿元，同比增长97.11％，占本年到位资金比重增加1.08个百分点；自筹资金729.37亿元，同比增长28.32%，占本年到位资金比重增加0.65个百分点；定金和预付款642.39亿元，同比增长21.06%，占本年到位资金比重下降1.6个百分点。从资金来源看，自筹资金、外资增长趋势较快，房地产开发投资资金较为充裕（见表3）。 ???? （二）土地开发与购置 ???? 土地开发投资增长46.31%，土地开发面积则下降16.59%，表明开发商土地开发投资成本增大。土地购置投资增长85.77%，土地购置面积增长27.47%，显示购置土地成本增幅进一步拉大（见表4）。 ??? 今年上半年与去年同期比，土地开发单位成本增长75％，土地购置单位成本增长46％，均为近年最高（见表5）。 ???? （三）商品房建设 ???? 商品房施工面积同比增长10.23%，新开工面积同比增长25.92%。竣工面积负增长3.81%，与去年同期增长44.68％形成强烈对比，竣工面积的负增长,导致市场供应紧张。 ???? 在各类商品房建设方面，住宅施工面积、新开工面积和竣工面积分别增长12.46%、27.54%、-4.96%；办公楼施工面积、新开工面积和竣工面积分别增长10.68%、-20.93%、115.98%；商业新开工面积、施工面积和竣工面积分别下降11.59%、1.57%和10.89%；其他商品房施工面积、新开工面积和竣工面积分别增长19.23%、47.47%和-9.73%（见表6）。 ???? （四）商品房交易 ???? 商品房销售额1487.44亿元，销售面积2526.73万平方米。其中，第二季度销售额858.23亿元，环比增长36.40%；销售面积1432.99万平方米，环比增长31.02%。上半年商品房均价5887元/平方米，同比增长18.1%；其中第二季度5989元/平方米，环比增长4.1%。 ???? 商品住宅均价5557元/平方米，同比增长20.17%；其中第二季度均价5695元/平方米，环比增长6.0%（见表7）。 ???? 广州（十区，不含增城、从化两市，下同）、深圳商品房销售额分别为3693246万元、4919034万元；同比分别增长28.94%、23.57%；商品房销售面积分别为441.9979万平方米、373.2682万平方米，同比分别增长0.25%、-13.16%。广州、深圳商品房均价分别是8356元/平方米、13178元/平方米，同比分别增长28.63％、42.3％。 ???? 广州商品住宅均价7953元/平方米，同比增长30.98%。深圳商品住宅均价12295元/平方米，同比增长44.04%（见表8）。 ???? (五)商品房供需比 ???? 上半年商品房和商品住宅供需比（即竣工面积与销售面积之比）分别为1︰1.69和1︰1.