云溪大汉新城2014年年度营销方案(2014.1.9)详解.doc

云溪大汉新城 2014年年度营销方案 岳阳大汉 营销部 2014.1.8 项目营销概况 市场描述（云溪市场无可比性楼盘） 云溪市场主要以大汉新城和粮源花园为代表的商品房、金石花园（经济适用房、廉租房）、胜利小区（公租房）、凌泊湖安置小区为代表的保障房和岳化安居园小区、二工区及云溪城区房改房等为代表的二手房三部分构成。其中，今年云溪二手房市场约交易600套、33000㎡，销售均价在2400元/㎡左右（其中安居园小区在2700元/㎡左右），保障房供给约590余套，30000多㎡，经济适用房部分均价为1550元/㎡，粮源花园尾货去化约60套，约7000㎡，尾货销售均价约为2100元/㎡我项目本身去化280套，30000㎡，均价为2750元/㎡。2013年全年共计消化约1530余套，10万㎡。 岳阳市场今年商品房完成销售面积约1358136㎡，成交套数为11608，与2012年全年1300903㎡、12268套基本持平。（其中住宅与商业分类数据尚未出来）。值得一提的是岳阳市楼盘均价已经迈过4500元/㎡，价位水平前两名为4500~5000价位占据49%、5000~6000价位占据14%，即4500~6000元/㎡价位占比63%。在今年的热点楼盘中，城东板块的岳化一中学区房春晖花园、24小时热水的新辉华府、拥有室外游泳池和出色园林的凯旋城，以及步步高花板桥成熟商圈的佳汇华庭、琵琶王立交桥成熟生活圈的锦绣华城等超过4500元/㎡代表性楼盘成为市场热点，也是云溪及岳化人群热衷的品质楼盘。 随着云溪本地客群的逐渐消化，C区中小户型的面市，我项目定位的主导目标客户——岳化客群开始有了较为可观迹象，在比例上已经与云溪本地客群并驾齐驱。但是，我们面对的本身容量较小的市场，下半年一直存在严重的观望，临近年关，都在观望大汉新城第一批交房的硬件兑现、暖气设施进度的说法、巴陵公司岳阳批地建房的可能性以及政府公建配套的落地等等。 2.我司产品描述 1) 项目产品结构及配比 A区组团剩余存量产品结构表 组团 项目 产品 描述 套数 面积 剩余配比（面积） A区 未开楼栋（1、6、9、11） 中大户型 130~140A\B\C 113 15685 49.02% 畅销户型 127左右的F 30 3854 12.04% 中庭户型 156左右东向D四房 21 3247 10.15% 135左右西向G 11 1495 4.67% 已开尾房 滞销户型 顶楼、底楼、西向、中间西向 56 7715 24.11% 住宅合计 231 31999 100% 商铺 大汉路临街 49 3571 83.9% 哨冲路，临B地块 16 685 16.1% 商铺合计 65 4256 100% 车位 534，地上80 454 / C区（已取得预售证）剩余存量产品结构表 组团 项目 产品 描述 套数 面积 剩余配比 C区 未推房源 中户型 22栋118~129A\B 32 3952 9.66% 花园户型 23~26栋117~126H\J 144 17585 42.97% 小户型 南向90~100左右C\K 179 16292 39.81% 已开尾房 滞销户型 顶楼、底楼、西向、89平西南K，靠马路 26 2714 6.63% 住宅合计 381 40924 100% 注：A+C已取得预售证住宅合计612套，已达到预售条件但未取得预售证住宅尚778多套，合计存量1390套。 2）产品核心价值梳理 1、核心价值：全岳阳性价比之王 2、形象价值：云港新城城市中心，200万方高端品质社区 3、核心附加值：华能蒸汽集中供暖，全岳阳商品房首创全屋供暖 4、产品户型优势：周正实用，设计先进（已被市场认可） 3．目标客群描述 目标客群构成及比例动态预估表 客群类别 客户群 职业 结构 区域 分布 需求 描述 基数 单位 比例 客户量 备 注 目标客群 巴陵石化 副科级及以下的中基层干部、普通职工 巴陵石化岳化社区四区一园 改善性需求、过渡性需求、青年首次置业 1200 人 50% 所谓“无房户”，指没有参加福利分房的职工，巴陵石化基数4200户，其中岳化1200左右，己内酰胺（岳阳主城区）3000左右 11300 户 % 904 “四区一园”1.13万户，改善型需求 临街 商户 步行街、上下街、哨所路岳化大道、安居大道 改善性需求、投资性需求 1200 户 1% 120 2011年调查统计了873家，涉及了绝大部分 公 务 员 各行政机关及事业单位的中基层干部和普通职员 云溪区 改善性需求 2200 人 5% 110 （330-220） 需要改善办公和住宿条件的单位职