第一章：房地产经纪分析报告.docVIP

房地产经纪概况 房地产经纪活动在房地产业发展中起着重要的作用。本章首先阐述经纪的概念和特点，论述房地产经纪的内涵、作用、功能定位和基本活动类型，回顾了国内外的房地产经纪业的历史沿革，进而阐明房地产经纪的行业性质及其重要地位；再次是介绍了房地产经纪人员执业资格；最后对经纪机构的类型、经营模式和架构体系等作了相关介绍。 第一节 房地产经纪 一、经纪的概念、特点及经纪收入 （一）经纪的内涵 经纪作为一种经济活动，即经纪活动，是经济活动中的一种中介服务行为，具体是指以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、代理、行纪等经纪业务的经济活动。 在现实生活中，无论是何种经纪活动，均包括下列两层基本涵义：首先，经纪活动是一种中介服务活动，主要是通过提供信息的专业服务来促成他人交易。其次，经纪机构提供中介服务是以营利为目的，通过收取佣金的方式取得其服务的报酬。 （二）经纪的特点 经纪作为一种中介服务活动，主要有下列特点： 1．范围广泛 可以说，市场上有多少种商品就会有多少种经纪活动，不仅包括有形商品（如房屋、土地等），还包括无形商品（如土地使用权、房屋所有权、房屋共有权等），需求的千差万别为经纪活动提供了广阔的空间。 2．内容服务 在经纪活动中，经纪主体只提供服务，不直接从事经营。经纪机构对其所中介的商品没有所有权、使用权、抵押权等，也不存在买卖行为。当然，经纪机构的自营买卖不属于经纪行为。 3．主体专业 由于不同的商品各自有着不同的特点，其市场运行规律也各有不同，因此，古今中外从来就没有出现过全能的经纪人。一般讲，每一个经纪人总是专注于一类商品或一种市场，从而形成各种不同专业的经纪人，如股票经纪人、保险经纪人、房地产经纪人、文艺经纪人、体育经纪人等。这就是经纪活动主体的专业性。 4．地位居间 在经纪活动中，发生委托行为的必要前提是存在着可能实现委托人目的的第三主体，即与委托人进行交易的对手。而提供经纪服务的行为人，只是为委托人与其交易对手所进行的事项发挥撮合、协助的作用。接受不存在第三主体的委托事项，不属于经纪服务。 5．目的有偿 在经纪活动中，经纪机构所提供的服务是一种服务商品，不仅具有使用价值，而且具有交换价值，因此，提供服务的经纪机构有权向享受服务的委托人收取合理的佣金。佣金是经纪机构应得的合法收入。 6．责任确定 在经纪活动中，经纪机构与委托人之间是通过签订经纪合同，明确各自的权利与义务。在不同的经纪方式下，经纪人员承担不同的法律责任和义务。明确了法律关系，是经纪活动中双方诚实、守信的基础。 （三）经纪收入 佣金是经纪收入的基本来源，其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体，是对经纪机构开展经纪活动所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。国家保护经纪机构依法从事经纪活动并收取佣金的权利。 佣金可分为法定佣金和自由佣金两种。法定佣金是指经纪机构从事特定经纪业务时按照国家对特定经纪业务规定的佣金标准收取的佣金。法定佣金具有强制力，当事人各方都应接受，不得高于或低于法定佣金。自由佣金是指经纪机构与委托人协商确定的佣金。自由佣金一经确定并写入经纪合同后，便具有法律效力，违约者必须承担违约责任。 除法律法规另有规定外，佣金的支付时间由经纪机构与委托人自行约定，可以在经纪服务成功后支付，也可以提前支付。经纪机构在签订经纪合同时，应将佣金的数量、支付方式、支付期限及经纪不成功时中介费用的负担等明确写入经纪合同中。经纪机构收取佣金时应当开具发票，并依法缴纳税费。经纪机构可以在签订经纪合同时预收部分佣金和费用。 佣金是经纪机构开展经纪业务所得的合理、合法收入，佣金以经纪合同为依据，由委托人支付给经纪机构而不是具体经办业务的经纪人员个人。只要经纪合同合法，佣金就是经纪机构的合法收入。 二、房地产经纪的内涵和必要性 （一）房地产经纪的内涵 房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。 在上上述定义中，应把握三个核心概念，即佣金、居间、代理。其中，居间是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。代理是指以委托人的名义，在授权范围内，促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。佣金是指房地产经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。 （二）房地产经纪的必要性 由于经纪活动具有传播经济信息、加速商品流通、优化资源配置等一系列独特作用，因此，经纪活动已成为市场经济活动中一个必不可少的组成部分。对于房地产市场而言，由于房地产商品及其交易的特殊性，房地产经纪活动更是其中不可或缺的重要组成部分。 1．由于房地产价格昂贵，维持房地产这类存货的费用太高，在绝大多数情况下，经销商难以承受，因此房地产不宜通过经销商出售。 2