土地储备和一级开发_土地储备开发和土地市场相关知识.ppt

入市交易应具备的条件 入市交易宗地必须具备： 1.规划用地范围必须权属清楚，面积准确，没有与周围用地单位的权属问题。不得有法院查封、抵押、或其它他项权利责任。 2.地上物已完成拆除，场地已平整清理，达到三通一平条件。遗留物必须有处理原则、主责单位和最终处理完毕时限。 用地范围内留有未完成拆迁居民的，严禁入市交易。 3.必须具备规划主管部门正式核发的建设项目规划条件。 入市条件 权属 清晰 三通 一平 规划 确定 审核流程 编制出让方案及交易文件 1、权属核实结果 2、地块控规批复 3、钉桩报告 1、评估报告 2、区政府关于成本及回购、还建等事项的意见 审核结果报经市政府批准 出让方案报经市国土局批准 申请主体相关材料 建设项目规划条件 土地钉桩 市政方案 地价审核结果 交通影响评价（如需） 环境影响评价（如需） 建设用地预审意见 补偿协议样本 地上物处理意见 签订委托交易协议，收取入市服务费 一级开发项目及收储项目 直接入市项目 根据《北京市国有建设用地供应办法（试行）》（京政发〔2005〕6号）及《关于印发北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法的通知》（京国土用[2005]533号）的规定，市国土局应会同市发展改革委、市财政局、市规划委、市住房城乡建设委以及部分社会专家，对出让宗地的出让底价、配建限价商品住房或保障性住房方案和出让方案进行审核工作，通过集体审议形成有关决议后，上报市政府审核批准后，实施土地出让。 土地入市交易地价审核程序 评估机构进行土地政府土地收益和开发成本评估 入市申请主体委托 地价办公室会审议 地价专家会暨配建和出让方案会审议 局长办公会审议 上报市政府批准 市发展改革委、市国土局 市发展改革委、市财政、市规委、市住建委、市国土局、部分社会专家 审定毛地价或出让金 审定补偿费、政策性住房配建方案及实物补偿要求 招标 挂牌 拍卖 价高者得 不设评标委员会的招标 价高者得 限地价、竞配政策性住房 限房价、竞地价 限地价、竞房价 公示期 （20天） 预登记之日起第三个工作日 不设评标委员会的招标是由企业通过背对背的方式，一次性投报价格，最终以“价高者得”原则确定中标人的交易方式。 公示期 （20天） 竞价期 发布公告 竞买人提交竞买申请并报价 竞价期内达到地价上限 竞价期内未达到地价上限 以承诺配建面积最高者为竞得人 现场竞配保障性住房面积 现场竞价 达到上限 未达到上限 以最终报价最高者为竞得人 该种交易方式通过事先限定土地交易上限价格，如达到上限则转为在此上限价格的基础上竞配保障性住房面积，以承诺配建面积最高者竞得土地。 公示期 （20天） 竞价期 该种交易方式与挂牌方式基本一致，但是限制了未来商品住房的限售均价，按照“价高者得”的原则确定竞得人。 公示期 （20天） 竞价期 该种交易方式固定了宗地的出让价格，同时限制了商品住房的最高售价，由竞买人向下投报商品房销售价格，按照“售价最低者得”的原则确定竞得人。 顺义区经营性招拍挂工作完成情况 截止到2011年底，我区共完成经营性土地入市交易78宗，土地总面积1007.62公顷，入市起始价199.1亿元，成交价340.45亿元，政府土地收益198.88亿元，包括增值收益162.23亿元。 顺义区工业招拍挂工作完成情况 自2008年我区第一宗招拍挂以来，已完成工业用地招拍挂出让118宗，土地总面积958.33公顷，土地成交总金额64.8亿元，实现政府土地收益5.9亿元，其中实现政府土地增值收益0.2亿元。 1、涉及的政策文件——经营性用地 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部39号令) 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)（国土资发[2006]114号） 北京市国有建设用地供应办法(试行)(京政发[2005]6号) 关于印发北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法的通知（京国土用[2005]533号） 关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（国土资发[2010]34号） 关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（国土资发[2010]151号） 入市交易审核程序 关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知（国土资发[2007]78号） 北京市人民政府关于全面实行工业用地招标拍卖挂牌出让的实施意见（京政发[2007]14号） 关于工业用地仓储用地招标拍卖挂牌出让有关问题的通知（京国土市[2007]692号） 关于印发北京市工业用地国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让程序（试行）的通知（京国土市[2007]865号） 入市交易审核程序 1、涉及的政策文件——工业用地 相关概念 1.底价：国有土地使用