房地产经济学复习解析.doc

例:A企业98年2月发生业务如下：向B企业销售房屋1000平方米并取得销售款，平均售价0.20万元/平方米；向C企业销售上述同类房屋500平方米并取得销售款，平均售价为0.10万元/平方米。经税务机关审核确认，A向C销售的房屋价格明显偏低且无正当理由。销售房屋适用5％的税率。问： （1）A向B售房应纳营业税税额是多少？ （2）A向C售房应纳营业税税额是多少？ 答案： （1）A向B售房应纳营业税额＝1000×0.20×5％＝10万元 （2）A向C售房应纳营业税额＝500×0.20×5％＝5万元。 例:甲建筑公司以16000万元的总承包额中标为某房地产开发公司承建一幢写字楼,之后甲建筑公司又将该写字楼工程的装饰工程以7000万元分包给乙建筑公司。工程完工后，房地产开发公司用其自有的市值4000万元的两幢普通住宅楼抵顶了应付给甲建筑公司的工程劳务费；甲建筑公司将一幢普通住宅楼自用，另一幢市值2200万元的普通住宅抵顶了应付给乙建筑公司的工程劳务费。 要求： 　①建筑业分包、转包业务营业额的确定； 　②代扣代缴营业税的计算； 　③销售不动产营业税的计算。 解：（1）甲建筑公司应纳建筑业的营业税=（16000-7000）(3%=270（万元） （2）甲建筑公司代扣代缴乙建筑公司建筑业营业税=7000(3%=210（万元） （3）房地产公司应纳销售不动产营业税 　　=4000(5%=200（万元） （4）甲建筑公司应纳销售不动产营业税 　　　=2200(5%=110（万元） 例:某商贸公司2000年自建一幢宿舍,其中一部分已竣工销售。已竣工销售的宿舍楼建筑安装成本为100万元，取得销售收入150万元。（建筑业营业税率为3%，成本利润率为5%，销售不动产营业税率为5%） 请计算该商贸公司应纳营业税。 　（1）自行建造行为交营业税 　　①组成计税价格P=100 ( (1+5%）(（1-3%)=108.2(万元) 　　②按建筑业交营业税=108.2(3%=3.2(万元) 　　(2)销售楼房应缴营业税=150(5%=7.5(万元) (3)应纳营业税总额=3.2+7.5=10.7(万元) 例8:某建筑公司承揽一项装修工程,公司与发包方合同协议由公司提供装饰材料200万元,装修费300万元，装修完工后，发包方按协议付款，请计算建筑公司应纳营业税额。 解：　（1）此项装修工程为混合销售行为，应一并征收营业税。 　 （2）应纳营业税=（200+300） (3%=15（万元） 例：某企业2002年上半年企业共有房产原值4000万元，7月1日起企业将原值200万元、占地面积400平方米的一栋仓库出租给某商场存放货物，租期1年，每月租金收入1.5万元。8月10日对委托施工单位建设的生产车间办理验收手续，由在建工程转入固定资产原值500万元。 (房产税计算余值的扣除比例20%) 要求： 计算该企业2002年应缴纳的房产税。（2001年cpa考题） 分析： (1) 经营自用房产应缴纳的房产税　 4000×(1-20％)×1.2％-200×(1-20％)×1.2％×50％＝37.44(万元) (2)出租房产应缴纳的房产税 1.5×6×12％＝1.08(万元) (3)在建工程转入房产应缴纳的房产税 500×(1-20％)×1.2％÷12×4＝1.6(万元) (4) 2002年应缴纳房产税＝37.44＋1.08＋1.6＝40.12(万元) 例：两单位互换经营性用房，A的房屋价格为490万元，B的房屋价格为600万元，当地契税税率为3%，则应如何缴纳契税？ 分析：(1)房屋等价交换，不交契税。不等价交换由多付资产一方按价差缴纳契税。 (2)B应缴纳契税为：(600-490) ×3%=3.3（万元） 例：某演艺人员购买一栋公寓住房，成交价格110万元； 转让其原有住房，成交价格为50万元； 因参加国际比赛获奖受国家奖励，奖品为一套三居室住宅，其市场价格为60万元。 如果当地政府规定的契税适用税率为5%，计算该演艺人员应缴纳的契税。 分析：应纳契税＝110×5%＋60×5%＝8.5（万元） 例：某企业破产清算时，其房地产评估价值为4000万元，其中以价值3000万元的房地产抵偿债务，将价值1000万元的房地产进行拍卖，拍卖收入1200万元。债权人获得房地产后，与他人进行房屋交换，取得额外补偿500万元。计算当事人各方分别及合计应缴纳契税（适用契税税率3％） （2002年CPA试题） 分析：债权人承受破产企业土地，房屋权属以抵偿债务的免征契税。 拍卖房地产的，承受方应纳契税。 税额=1200×3%=36万元 房屋交换中，由支付补价的一方按价差计算交纳契税。 税额=500×3%=15万元 当事人各方应纳契税合计=36＋15=51（万元） 例：某房地