房地产投资结课论文解析.doc

课程名称： 房地产投资分析 课程编号：SX0071F29课程类型： 非学位课 考核方式： 考查 学科专业： 管理科学与工程 年 级： 12级 姓 名： 学 号： 2012～ 2013 学年第二学期研究生课程论文报告 课程论文评语： 成 绩 评阅教师签名 评阅日期 年 月 日 容积率对土地价格的作用机制及实证研究 ——以河南省郑州市为例 摘 要：作为城市规划重要内容的容积率，在一定程度上对地价有着决定性的影响。本文在分析容积率对土地价格的作用机制的基础上，应用有关城市土地经济学理论和模型，采用样点分析方法，对郑州市市区居住用地样点数据进行实证分析。研究结果表明，在复杂情况下，容积率与土地价格遵循报酬递增递减规律，呈非线性相关关系。研究容积率与土地价格的关系，其意义不仅仅局限于如何在城市规划中充分利用地价理论优化城市土地利用结构，提高土地利用效率，同时也为在城市规划工作中寻找内在规律，为城市中形成最佳空间分布即地价水平奠定基础。 容积率；土地价格；作用机制 容积率，又称楼板面积率，建筑面积密度。其涵义是城市用地的地块上修建的总建筑面积与地块面积之比值［1］。 容积率也可以用地块上的建筑密度与地块上建筑的平均层数的乘积来表示［3］。设建筑密度为D，建筑平均层数为N，则容积率的表达式为： 这一表达式反映了容积率与建筑密度及建筑平均层数的正比关系。建筑密度及层数所反映的建筑体量是环境优劣的重要指标。建筑密度体现了基地内地决定日照、绿化等条件的室外空间的多少，建筑体量则反映了基地外部的审美需求，如历史特色，街道景观等。因此，可以说环境要求限制了容积率的大小，容积率的大小反映了环境的质量［4］。 根据其定义，容积率的表达式为： (1) (1)式中，为地块上的总建筑面积；为地块面积 对上式进行一定变化，设为建筑总售价，为单位建筑面积售价，为总综合地价，为单位地块面积综合地价，根据它们之间的关系，则有： (2) (3) 因此(1)式可转化为: (4) 由于地块综合地价是开发的投入，建筑售价是开发的产出，在完全竞争环境中，对于某一项目的开发而言，为一定值。因此，上式可看出，开发得益率的高低与容积率的大小成正比，即容积率的大小决定了土地开发得益率的高低，两者之间成正比关系。 在实际情况中，由于城市规划、土地供求状况、基础设施水平，建筑成本等多种因素的作用，使容积率与地价之间形成复杂的变化规律。此处引入西方经济学的经济要素组合理论中比较重要的两个原理，边际收益递减原理和边际成本递增原理［5］。 边际收益指每多增加一个单位投入所带来的收益值［6］。边际成本是指每多增加一个单位投入所增加的成本［6］。边际收益递减原理所要说明的是：当其他投入量一定时，连续地增加某种投入量，会使总产量的增量呈递减的趋势。同理，边际成本递增是说明产量达到一定时，再增加产出的话会使成本呈现递增的趋势。根据两项重要原理，我们来分析土地的价值状况。如图所示，MP、MC曲线分别代表地块的边际收益、边际成本。MP开始呈上升趋势，到一定容积率（如果是土地面积和建筑密度都确定的房屋建筑，则是某一层数）就开始下降；MC恰好相反。很显然，只有当MP=MC时，即边际收益曲线与边际成本曲线交于Y点，地块能够产生最大的利润，房地产商也愿意支付最多数量的地价。 图中，OX从经济收益角度看是最佳容积率，PQY所组成的阴影面积即房地产商所愿意支付的最大份额地价；超过X点，边际成本大于边际收益，入不敷出，房地产商只有降低地价支付数额才可能开发。由此可以看出，单一的高容积率并不能促使地价上涨，相反的，当达到某一临界点后，容积率的上升反而使土地的价值下降。 综合上述理论，得出容积率对土地价格的作用机制示意图，如图2。 基于上述城市土地经济学理论和模型，下文将采用样点分析方法，对郑州市市区居住用地样点数据进行实证分析，借以验证上述理论作用机制模型。 目前国内认同的有三种方法来研究容积率与土地价格的关系： 也称专家打分法。即通过专家的经验判断来确定容积率对土地价格的影响幅度［7］。德尔菲法依赖于专家的经验判断，更适合于定性的分析，在定量分析上，尤其是作用机制很复杂的容积率和土地价格定量分析上，可靠性存在一定的欠缺。 基于容积率影响地价的作用规律和机制，利用收益机制下的变化系数乘以市场供求机制下的分配系数，来确定容积率对土地价格的影响系数［8］。复合系数法算应用的关键是确定分配系数即土地所有者和土地使用者应占有的土地收益的比例。分配系数主要是受市场供求关系制约，由于房地产市场的供求关系复杂，很难