项目前期思路梳理——以北京赤城县项目为例.docVIP

【佩西实践】项目前期思路梳理——以北京赤城县项目为例 作者：王向坤 前言 项目前期的思路整理多用于前期商务洽谈接触以及参与竞标确认的附属文件，多数仅有两三天最多一周左右的整理时间。 项目前期思路整理对设计公司有极强的挑战性，不仅要在这么短的时间内对项目区域进行各个层面的了解，更要做出对项目未来方向走向的准确判断，并给出相应的核心建议。因此，项目前期思路是对设计企业经验能力的集中考验，更是甲方了解和建立对设计单位信心的重要内容和直观途径，重要性不言而喻。 根据作者多年经验，项目前期思路整理有四个要点： 项目定位初判（重点在客群定位和相应的功能定位） 综合空间梳理（重点在大交通、用地综合分析、开发空间协调等方面） 设计流程安排 重点设计内容 介于设计流程和重点设计内容与项目本身关系密切，不具有普遍意义，因此本文以北京赤城县项目为例，重点还原前期定位初判和空间梳理的相关内容，以资讨论参考。 关于功能定位的一些思考 赤城项目占地共1200亩，且用地情况相对较为复杂，或将有分期开发的可能，因此很难在项目中打造具有目的地产品性质的引擎产品(占地面积不支持)，这也就决定了项目未来的市场和卖点难以靠自身引流，必将依托周边的旅游资源客群，做联动配套和截流，因此我们必须弄清楚有哪些资源真正有用，好用，当然宣传时必然会将周边资源借来造势那是另一回事。 真正能够利用的资源 真正对项目有用的核心价值资源有两个：一个是赤城温泉的名气；另一个就是白河堡水库以及白河峡谷。 细数周边的资源。根据地图最优线路查询，赤城汤泉位于赤城县，我们的区位按照规划一级公路线形，是在北京去汤泉的半路上，现状北京出发基本是走延庆方向，但同在赤城，赤城温泉的名气是完全可以为项目所用的。 大海陀国家自然保护区，从北京四环出发肯定不会经过我们项目区块，而是从延庆方向直插过去，因此跟项目关联度不大。 崇礼滑雪场，从北京出发也不会过我们这里，规划一级公路建设后可能性对半，以此对远期有拉动，但跟项目近期发展关联度不大。 云龙山、朝阳观、百里山水画廊均可归为白河从属的景观资源，可结合白河资源整体利用。 永宁古城位于北京至项目区域的沿路上，从客群吸引上来说对项目无益，为截流的竞争关系。 八达岭、康西草原、野鸭湖等延庆方向旅游资源更是和本项目构成竞争关系，且其从距离上和交通上均于北京更为有利，因此项目资源间基本无关联。 综合以上分析，未来白河堡水库及白河旅游的开发、怎样开发、朝什么定位开发将对项目带来较大的互动影响，就目前的情况分析，白河堡水库作为北京两大水源地的上游源头，应该以原生态保护性旅游开发为主，真是这样的话，白河不大可能给我们带来更多的客源，但相反，这样的环境，本身就可以成为修身养生的绝佳目的地。 对于客群和定位的思考 客群建议：颐养、疗养客群，近郊休闲家庭游客群，背包客户外运动客群。 首先来看下我们可以利用的两大资源的吸引度和资源层级。 从温泉上来说，北京周边有九华山庄、花水湾磁化温泉度假村绿得金生态温泉旅游度假村 按照资料显示，未来规划一级公路距离我们最近的出入口在地块西侧4公里左右，这就导致了未来主要客流来向是从西北353省道上来，而近期一级公路未建设的情况下，主要客流来向是从东南353省道上来，如何处理近期和远期的地块主入口是规划要考虑的首要问题。 其次，规划地块距离353省道还有一定距离，且要跨过白河，这也在一定程度上对项目区域的可识别性构成一定影响。 最后，项目地块完全依靠353省道一条道路组织交通，容易造成一定的风险，是否有其他方向的道路可以对接，从而化解单一道路瘫痪的风险。 用地方面 用地整理方面现状较为复杂，其中规划建设用地目前仅有70亩，加之有200亩待拆迁区域，这就给项目的开发时序带来很大不确定性，如何在规划方案中协调各个区块的功能，又如何在满足功能和空间形态的同时方便项目建设分期，这是保证实施的重点。 此外，建议规划方案在设计阶段就考虑到拆迁村民的就业安置问题，如何积极调动和控制农民的积极性，避免项目建成后村民自发经营的混乱现象，我们在兰州天水影视基地项目中有过尝试，领导和甲方均比较认可。 空间方面 项目基地紧临白河，河岸线较长，这是我们最直接的优势，如何利用好这段岸线，如何在满足防洪的前提下将其纳入基地的整体景观体系，以及基地背后三面环山，山体景观如何更好的融入基地的建设，如何让项目建设真正与这片山水融为一体，浑然天成，这次本次设计在规划层面的重中之重。 风貌方面 当地有怎样的特色文化，又怎样的特色文化元素可以提取用以我们的建筑或整体VI，还有我们的主要客群更倾向于怎样的建筑风格、色彩，以及我们如何将这样众多的特色需求很好的柔和入整体自然景观，这是项目打造区域标杆的重点和亮点。 结语 每一个项目都有所不同，所倾向的工作重点亦有所不同，本文也仅作为思路过程的参