2014长沙商业地产投资回报研究要点.docVIP

2014长沙商业地产投资回报研究 　 2014长沙商业地产投资回报研究 ◇ 文/长沙市房产研究中心政策研究组 毛欣欣 近年来长沙经济发展水平跃上了新的台阶，人均居民可支配收入稳步增长，消费水平得到有效提升，商业地产市场逐步焕发出活力，尤其是伴随着城市的扩张及地产格局的调整，商业地产进入了黄金发展时期，大量的商业地产面世，形成了供需两旺的局面。但快速发展背后供应量过大、商业品质有待提升等问题也渐渐暴露出来。从购买商业地产的消费者角度分析长沙商业地产投资回报情况，有利于掌握商业地产的实际运营情况，对促进我市商业地产与经济匹配发展、适当掌控商业地产发展风险、促进房地产业健康发展有着重要的现实意义。　　 一、长沙商业地产发展现状　 （一）商业地产发展速度快　　 商业地产的发展与社会经济发展水平息息相关，并随着经济发展水平的提升及人们消费结构的改变，商业地产形式、业态等均发生相应的变化。相对于国内一线城市的商业发展来说，长沙的商业地产发展起步较晚，但商业地产发展的速度很快。尤其是2010年以来，城市综合体的异军突起，对改变长沙的商业格局、提升商业地产品质起了重要的推手作用。1995-2000年，长沙市区人口还不到200万，商业地产主要围绕于传统的五一、东塘商圈，业态主要是以零售业、各百货大楼为主；2001-2009年，对于众多商业发达城市来说，这是商业地产快速发展的时期，而长沙商业地产的发展速度却并不明显，商业格局与经营发生了一些变化，除了五一广场、东塘、袁家岭等老牌商圈外，红星、高桥等商圈发展起来；2010年以后，长沙商业地产发展迅猛起来，尤其是高品质的城市综合体的破土而出，为长沙商业地产带来了新的血液，促进了商业格局的再次锐变。 （二）商业地产供需存在缺口 近三年来长沙商业地产的供应呈现短期内供应量显著增加，部分区域需求成交略显疲软，供销比存在缺口等特点。在供给上，商业地产的供应有井喷现象，2012年市内六区新建商业批准预售面积161.29万㎡，同比增长了86.89%，2013年商业批准预售面积111.51万㎡，2012年商业供应面积占新建商品房供应的比例为12.08%，而2011年、2013年，商业供应的面积占新建商品房批准预售面积的比例未超过10%。在成交上，网签成交面积在量上明显滞后于供应，近三年来供应最高年份为2012年，而实际成交最高年份为2013年，2011-2013年供销比分别为：1.20:1、2.17:1、1.22:1。在各区域结构上，芙蓉区商业成交与供给匹配度相对较高，并有供不应求的趋势，这与芙蓉区所处的中心位置有关，商业颇受青睐。而相对于岳麓区、望城区等区域，房地产业正处于规模开发与扩张阶段，并存在有较多的配套不成熟的商业地带，从而在成交上与供给的差距较大 表1 2011-2013年长沙市内六区新建商业批准预售及网签情况 （单位：万㎡） 区域2011年2012年2013年 批准预售面积网签成交面积批准预售面积网签成交面积批准预售面积网签成交面积　 市内六区86.372.08161.2974.24111.5191.09 其中芙蓉区11.036.414.586.025.017.33 天心区17.479.7225.510.1910.713.32 岳麓区28.7520.3746.042347.0727.6 开福区12.998.3117.466.7610.626.72 雨花区7.5321.8334.0116.624.1818.39 望城区8.545.4433.6911.6713.9217.73　　 （三）商业地产成交均价总体稳定 近三年来长沙市内六区新建商业价格总体稳定，但各区域价格波动幅度大。从市内六区新建商业网签均价来看，2012年同比增幅为3.39%，2013年同比下降7.36%,价格浮动在10%以内。从各区域价格走势来看，开福区成交均价相对较高，成交均价与区位、地段有明显的关系。除芙蓉区价格同比变化幅度较小外，其他各区商业网签均价波动大。以天心区为例，2012年天心区新建商业网签均价16436元/㎡，同比增幅39.08%，2013年网签均价为12533元/㎡，同比下降23.74%。 表2 2011-2013年长沙市内六区新建商业网签均价情况 （单位：元/㎡　　 区域2011年2012年2013年 市内六区13658 14121 13082 其中芙蓉区12339 11079 11741　　 天心区11818 16436 12533 岳麓区10949 15296 17012　　 开福区28962 19867 26668 雨花区12043 15059 16819　　 望城区11732 7078 7708 （四）新开发区域商业待售量大　　 近三年来长沙市内六区商业待售面积200多万㎡，