物业管理基本制度与政策考试..分析报告.docVIP

物业管理基本制度与政策考试重点 第一章 物业管理概述 一、物业管理定义（※）： 《物业管理条例》第二条明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 （了解：物业管理内容：（1）维修养护—修修补补（2）环境卫生—打打扫扫（3）秩序管理—走走停停） （了解：物业：已建成的，通过竣工验收并且投入使用的各类房屋建筑及其所属的配套设施与场地。） 二、物业管理的特征（※）：社会化、专业化、市场化（多选） 其中，市场化是物业管理最主要的特点。 （了解：社会化：物业公司所从事的工作具有社会性；专业化：我们所从事的维修、养护具有专业性。） （了解：双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。） 三、常识： 1、1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立，标志着我国物业管理的产生。 2、1994年3月23日，建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件。 3、2003年6月8日，《物业管理条例》正式颁布（国务院颁布），这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。 四、物业管理在社会经济中的地位和作用（△） （一）实施物业管理有利于促进经济增长 （二）实施物业管理有利于提高人民群众居住质量。 （三）实施物业管理有利于增加就业 （四）实施物业管理有利于维护社区稳定。 （五）实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展。 五、《物业管理条例》的指导思想和立法原则（※）： 1、《物业管理条例》的指导思想，主要表现在以下三个方面： 一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系； 二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系； 三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。 2、《物业管理条例》在立法过程中，主要遵循以下几个基本原则： （一）物业管理权利和财产权利相对应的原则 （二）维护全体业主合法权益的原则 （三）现实性与前瞻性有机结合的原则 （四）从实际出发，实事求是的原则。 六、《条例》创设的法律制度包括：业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度。 七、《条例》确立的基本法律关系（※，单选、多选）： （一）业主相互之间的关系 （※考点※）业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。 （二）物业管理企业和业主之间的关系 （※考点※）业主和物业管理企业完全平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业管理企业服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种真正的民事行为。 （三）开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系 （※考点※）业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在两个合同基础之上：一个是建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同；一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。 （四）供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系 供水、供电、供气、通信、有线电视等单位是企业，它们向业主提供产品和服务，业主交纳有关费用，因此，它们之间也是一种合同关系。而这些单位与相应的物业管理企业之间并没有这种合同关系。 《条例》规定了供水、供电、供气、通信、有线电视等单位的权利和义务，即“应当向最终用户收取有关费用”，以及“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任”。 （五）社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系 居委会和业主大会之间并不一一对应，双方不存在隶属关系，也不是上下级关系。但是，业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。 物业管理企业和其他企业一样，按合同和国家有关法律法规进行经营服务，与居委会之间没有法律上的权利义务关系。 （六）物业管理各方主体与政府之间的关系 政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。 八、市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点： 1、强调业主在市场活动中的自主权。 2、强调物业管理活动必须纳入市场秩序。 九、做题归纳考点： 1、每个产权人对建筑物及配套的设施、设备以及用地享有部门产权并承担专有部分的管理修缮义务 第二章 物业管理服务 一、物业管理服务的特点。（※） （一）物业管理服务的公共性和综合性。 （二）物业管理服务受益主体的广泛性和差异性。 （三）物业管理服务的即时性和无形性。 （四）物业管理服务的持续性和长期性。 二、物业管理服务的内