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第二章 房地产基本制度和物业管理 第一节 房地产产权 一、 一、房地产的所有权形式：占有，使用，收益，处分。 二、房屋共有的特征 1.主体是两个或两个以上，单一主体不构成房屋共有。 2.客体是同一项房产。 3.房屋共有存在对内对外两种关系。 三、房屋共有的形式：共同共有和按份共有。 四、建筑物的所有形态有三种：单独所有、共同所有、区分所有。 五、套内建筑面积，指套内使用面积，套内墙体面积和台内阳台建筑面积之和。 六、共有建筑面积指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 七、整幢房屋建筑面积，指房屋外墙（柱）勒脚以上的外围水平投影面积之和。 八、共有面积由两部分组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室，以及其他功能上为整幢建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积；（2）套（单元）与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 建筑物共有建筑面积=建筑物总建筑面积—套内建筑面积之和—作为独立使用空间销售或出租的地下室等的建筑面积 九、划拨土地使用权和出让土地使用权的区别： 1.权利取得的代价和方式不同。 2.权利的期限不同。 3.权利的内容不同。 十、土地使用权的内容包括占有、使用、收益和处分四项权能。 十一、房地产他项权利是指房地产所有权和使用权以外的其他房地产物权。 十二、房地产租赁是指出租人按照约定将房地产交给承租人使用，承租人交纳租金并于合同终止时将房地产返还给出租人的法律行为。 其特征如下： 1.房地产租赁是民事法律行为。 2.房地产租赁中的出租人必须是对房地产乡友所有权和使用权的人，即必须享有进行出租的处分权能。 3.房地产租赁的标的是特定房地产，包括地产和房产。 4.房地产租赁具有期限性。 十三、根据我国有关规定，房地产租赁权的物权性主要表现为以下三个方面： 1.在房地产租赁合同有效期内，出租人可以将出租的房地产出卖，但并不因此而消灭承租人的租赁权，租赁合同对新的所有人继续有效。 2.承租人享有优先购买权和优先承租权。 3.承租人在租赁期间可以凭借租赁权对抗房地产所有人和房地产第三人。 十四、抵押权是指对于债务人或第三人不以占有而提供担保之物，在债务人不履行债务时，得以抵押物的变价优先受偿的担保物权。 十五、地役权是为自己房地产的便利而利用他人房地产的权力。 第二节 土地基本制度与政策 一、国有土地的范围 1.城市市区的土地； 2.农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； 3.国家依法征收的土地； 4.依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； 5.农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； 6.因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 二、集体土地的范围 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。归农户长期使用的宅基地、自留山、自留地也属于集体所有。 三、土地使用权出让方式 1.国有土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协商的方式。 2.商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件的，可采取双方协议的方式，但协议方式出让的土地价格不得低于国家所规定的最低价格。 四、土地使用权的出让年限 1.居民用地70年 2.工业用地50年 3.教育、科技、文化卫生、体育用地50年 4.商业、旅游、娱乐用地40年 5.综合或其他用地50年 五、划拨土地使用权的范围 1.国家机关用地和军事用地 2.城市基础设施和公用事业用地 3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 4.法律、行政法规规定的其他用地 六、闲置土地的认定标准 有下列情形之一，即视为闲置土地： 1.未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的； 2.核准使用的土地，未规定动工开发期的，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的； 3.已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的1/3，或投资额不足总投资额25%，且未经批准中止开发建设连续满1年的。 第三节 我国住房制度概述 一、我国城镇住房制度框架 1.商品房 2.保障性住房 3.住房补贴制度和住房公积金制度 第四节 物业管理制度概述 一、物业管理概念：物业管理有广义和狭义之分。广义的物业管理是泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。 二、住宅