物业管理的入住管理详解.doc

第四章 入住管理 “入住”是物业管理公司接管物业以后的第一件重要的公众管理工作，其工作质量的优劣事关物业管理公司日后的工作全局，意义重大。“万事开头难”，如果这一步工作不能到位，极易给业主造成不佳的第一印象，日后的物业管理难度也将倍增。 所谓“入住”是指物业管理公司在向业主发出“入住”通知后，业主前来办理入住手续，验房收楼，直至搬入新居开始正常生活这一阶段的物业管理工作。 一、入住的前提条件 物业管理公司的接管验收已经完成。 已同发展商签订了《物业管理委托合同》。 物业已达到入住条件，包括： a) 正式水电供应已开通。 b）消防设施经消防部门验收合格。 c）排水系统能正常使用。 d）配套设施已基本建成并能使用。 e）达到生活、工作标准。 f）管理处有固定的办公场地并开始办公。 二、入住的基本作业流程。 管理公司作好入住的准备工作 签署《业主公约》等文件 向业主发出“入住”通知书 对业主楼宇的不合格项进行修改 业主到管理处输验证、身份 管理处发放钥匙、资料给业主 确认手续 管理处为业主办理《业主证》及 业主交纳住费用 抄录水电表底数 管理员带业主收楼 业主入住 三、入住资料的准备 1）《住户手册》，其基本内容如下。 《业主公约》。 《管理公约》。 《装修管理规定》。 《消防管理规定》。 《车辆行驶、停放管理规定》。 《安全用水、用电、用气管理规定》。 《电梯使用管理规定》。 《封闭小构人员、物品出入管理规定》。 《环境卫生管理规定》。 《公共部位、场地使用管理规定》。 《社区文体设施管理规定》。 《中央空调使用管理规定》。 《非机动车辆临时停放管理规定》。 《宠物饲养管理规定》。 《智能化系统使用管理规定》。 《行为道德公约》。 《租客管理规定》。 2） 《服务指南》，其基本内容如下。 《入住办理须知》。 《装修办理流程》。 《报修服务指南》。 《投诉沟通指南》。 《空置房委托管理指南》。 《突发事件求助指南》。 《特约服务指南》。 《社区文体活动指南》。 《管理处值班服务制度》。 《管理处基本情况简介》。 《楼宇使用说明书》。 《楼宇质量保证书》。 《周边常用服务机构简介及常用电话》。 《费用收缴指南》。 《常用物业管理法规》。 《楼宇使用功能简介》。 四、物业管理公司及时向业主发出《入住通知书》。 物业管理公司在“入住工作”准备就绪后，应及时向业主发出《入住通知书》。《入住通知书》基本内容和格式如下。 关于办理入住手续的通知 尊敬的业主： 欢迎您入住本住宅小区。为了方便您办理入住手续，现将办理入住手续时的有关事项通知如下： 1 办理入住手续时应携带的资料： 1）入住通知书； 2）业主及家庭成员身份证及复印件； 3）所有家庭成员小一寸彩照两张（用于办理业主证）； 4）业主委托书（委托他人办理时需带）； 5）营业执照副本及复印件（公司购房时需带）。 2 请您于接到入住通知的一个月内，到管理处办理入住手续。逾期不办的，视为入住。 3 办理入住手续流程图（略）。 4 入住时应交纳的费用（略）。 5 如有疑问，请致电： 。 我们真诚地期待着您的光临！ 物业管理公司 物业管理处 年 月 日 五、入住手续的办理 1、业主身份确认（产权确认）及业主档案的建立 业主前来办理入住手续时，管理处管理员应首先对业主的身份与开发商、售房单位提供的情况表进行确认、核对。确认正确时将业主的身份证复印件（公司集体买房的，要求法人代表的身份证复印件）、房产证复印件（按揭等买房的提供购房合约复印件）、公司的营业执照副本复印件等相关证件存入业主档案。对资料不齐的业主应要求其补齐上述文件。 2、入住费用的收缴。 业主的身份（产权）确认无误后，管理处管理员应主动带业主到管理处财务部（收银处）核交如下入住费用。 1） 管理费押金（在业主自愿的前提下，可一次性预收半年或一年的）。首月管理费按业主办理完毕入住手续时的剩余天数收取