物业管理实务复习重点详解.doc

物业管理实务 物业管理企业 第二节 物业管理企业的设立 物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。 物业管理企业的工商注册登记 （一）企业名称的预先审核 （二）公司地址 （三）注册资本 （四）股东人数和法定代表人 （五）公司人员 (六)公司章程 二、物业管理企业的资质审批及管理 （一）物业管理企业的资质条件 1、一级资质 （1）注册资本为人民币500万元以上。 （2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。 （3）物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。 （4）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%： 1）多层住宅200万m2 2）高层住宅100万m2 3）独立式住宅（别墅）15万m2 4）办公楼、工业厂房及其他物业50万m2 （5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 2、二级资质 （1）注册资本为人民币300万元以上。 （2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。 （3）物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。 （4）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%： 1）多层住宅100万m2 2）高层住宅50万m2 3）独立式住宅（别墅）8万m2 4）办公楼、工业厂房及其他物业20万m2 （5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 3、三级资质 （1）注册资本为人民币50万元以上。 （2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。 （3）物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。 （4）有委托的物业管理项目。 （5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。 （二）在申报资质时需提供的资料 物业管理企业在领取营业执照之日起30天内，持以下资料向当地的房地产主管部门申请资质： （1）营业执照； （2）企业章程； （3）验资证明； （4）企业法定代表人的身份证明； （5）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。 （三）物业管理企业的资质管理 资质管理是房地产行政主管部门依法对物业管理企业和行业进行管理的主要内容之一。 资质管理还包括对已设立的物业管理企业是否遵守法规、规章，是否履行合同，以及经营管理、信用等情况进行监督检查。资质管理有利于规范物业管理行为，加强对物业管理活动的监督，维护物业管理市场秩序，提高物业管理企业的管理和服务水平。 第三节 物业管理企业的组织形式与机构设置 一、物业管理企业的组织形式 物业管理企业的组织形式有直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制。 二、物业管理企业组织机构设置的影响因素 （一）企业战略因素 （二）外部环境因素 （三）技术因素 （四）组织规模及所处阶段 三、物业管理企业组织机构设置的要求 （一）按照规模、任务设置 （二）统一领导、分层管理 （三）分工协作 （四）精干、高效、灵活 四、物业管理企业的机构设置 （一）总经理室 （二）人力资源部 （三）行政管理部 （四）财务部 （五）品质管理部 （六）市场拓展部 （七）经营管理部 （八）工程管理部 （九）安全管理部 （十）环境管理部 物业管理招标投标 物业管理招标投标的内容与形式 二、物业管理招标的类型 （一）按物业类型划分 根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为住宅项目招标和非住宅项目招标两大类。 （二）按项目服务内容的实施划分 （1）整体物业管理项目的招标 （2）单项服务项目的招标 （3）分阶段项目的招标 （三）按招标主体的类型划分 根据物业管理招标主体的不同可将物业管理招标分为： （1）物业建设单位为主体的招标 （2）业主大会（或单一业主）为主体的招标 （3）物业主权人为主体的招标 （四）按项目服务的方式划分 根据物业管理服务的方式不同，物业管理招标可分为： （1）全权管理项目招标 （2）顾问项目招标 三、物业管理招标的特点 （1）综合性 （2）有差异性 （3）行业特殊性 四、物业管理招标的方式 （一）公开招标 （二）邀请招标 五、物业管理招标的内容 （一）早期介入和前期物业管理阶