新物业接管事项详解.doc

物业接管工作事项 一、物业项目承接查验阶段 1. 2. 组织验收小组 由物业公司牵头，组织机电安装维修人员和管理处的有关人员组成验收小组。验收小组应在验收前完成以下工作： 1）提前派出工程技术人员进驻现场，与开发、施工的工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是机电设备的安装调试。了解整个楼宇内所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向，为入住后的管理、维修养护打下基础。 2）主动与开发商和承建单位联系，协商楼宇交接问题，如：商定交接注意事项和交接日期等。 3）与施工单位双方制定验收方案，统一验收标准。 3. 准备4. 前期备案准备 准 备 内 容 办理部门 备 注 物业管理规约备案工作及备案批准文件/明示 开发公司 有线电视安装/收视手续，许可证 开发公司 竣工验收备案工作及《竣工验收备案表》 开发公司 单元面积实测工作及实测报告 开发公司 园区正式通邮地址报批工作 开发公司 涉及信报箱安装 停车场管理方案报批工作及批复文件 物业公司 涉及标识、标牌安装 停车场收费备案工作 物业公司 报检生活用水，领取合格证 开发公司 消防报验工作 开发公司 物业管理收费明码标价展板 物业公司 5.接管楼宇资料的验证及部分移交的资料 1）产权资料 A．项目批准文件； B．用地批准文件； C．建筑执照； D．业主姓名、联系方式及建筑面积清单； 2）验收合格资料 A．竣工验收证书； B．消防验收合格证； C．综合验收合格证书； D．用电许可证； E．供用电协议书； F．电梯使用合格证； 3）工程技术资料 A.竣工图一一包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸； B.地质勘察报告； C.工程合同及开、竣工报告； D.工程预决算分项清单； E.图纸会审记录； F.工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）； G.隐蔽工程验收签证； H.沉降观察记录； I.竣工验收证明书； J.钢材、水泥等主要材料的质量保证书； K.新材料、构配件的鉴定合格证书； L.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书； M.供水、供暖的试压报告； 4）资料的存放： 上述的全部资料存放在物业公司保存，复印件在管理处办公室，以便随时查阅。 6.接管验收程序 1.开发商通知物业公司接管验收； 2.物业公司验收小组按《楼宇接管资料的移交》核对所接收的资料，具备条件的，应在七日内签发验收复函并约定验收时间； 3.物业公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行竣工验收； 4.对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核； 5.对室内物件无明显不合符检验标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任，应避免人为损坏；对仍存在缺陷的房间等整改验收合格后再接管钥匙。 6.业主入住时，由管理处房管员陪同对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由管理处整理后报告开发商，由其限期施工队逐项返修，经管理处或业主验收后消项。 7.在保修期内，在使用过程中业主或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。 7.接管验收标准及检验办法 1. 标准范围 参照建设部《物业承接查验办法》（建房[2010]165号）及达到业主的合理要求。 2. 标准及检验办法 2.1 梁、柱、板主体： 1）按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝； 2）无钢筋外露； 2.2 顶棚： 1）抹灰面平整。面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮； 2）无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污债： 2.3 墙面： 1）抹灰面平整。面层涂料均匀，无漏刷．无面层剥落，无明显裂缝，无污渍； 2）块料（如磁砖）面层： A.粘贴牢固，无缺校掉角； B.面层无裂纹、损伤、色泽一致； C.对维砂浆饱满，线条顺直； 3）墙面：无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象； 1）毛地面：平整，无裂纹； 2）块料（如磁砖）面层： A.粘贴牢固，无缺校掉角； B.面层无裂纹、损伤、色泽一致．对缝线条顺直； C.对缝砂浆饱满，线条顺直； 3）水泥砂浆面层： 抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷； 4）卫生间、厨房和前后阳台地面： A.用小桶或塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水，倒泛水； B.第二天到楼下检查楼面无渗漏； 2.5门窗： 1）开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形； 2）从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活； 3）木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形；