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物业税分析 前言：2010年2季度出台了中国史上对房地产打击最严厉的“国十条”，各地房地产市场反应不一，大致出现量价起跌和量跌价涨两种情况。而此时政府为了进一步打压房价，将物业税、房产税也提上日程，对于物业税和房产税能否征收以及市场可能造成的反应，本文将从以下作出深入分析。 1、什么事物业税。 2、物业税的征收背景（物业税的发展过程、征收原因及可能造成的影响） 3、如何征收物业税1）国外的征收参考 2）国内的房产税 3）从现行中国市场看物业税未来走势 一、什么是物业税 1、物业税又称财产税或地产税主要是针对土地、房屋等不动产要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳城市房地产税是对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋、土地按照房价、地价或租价的房地产所有人或使用人征收的一种税 3)土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。 3、国外的物业税 国外的物业税，一般就指不动产税，是对土地、房屋所有或占有者征收的税。计税依据为不动产评估价值。在不征收不动产税的国家里，一般征收财产税，操作办法是将不动产与其他财产捆绑在一起计算，就纳税人某一时点的所有财产课征一般财产税，计税依据是不动产评估价值。还有一种定期不动产增值税，主要针对占有房地产超过一定年限的产权者征收，通过对房地产的重新评估，对其增值额征收，一般分10年和5年两种。全年商品房销售额1377亿元物业税地方税收来源，在公共财政收支倒挂和盈余之间起到调节作用。地方政府核定的物业税总额和税率，是根据每年地方财政盈缺而定物业税有抑制房地产投资的作用。政府直接进入了收益环节获取购房者的部分红利如果政府要抑制投资，可能提高税率，增加保有环节的成本，成为红利获得者，投资者的风险系数大大增加。除非房地产进入显而易见的涨价轨道，否则，购房投资者将三思而行。房地产税费的彻底改革主要作用是保障地方财政收入从长期看，开征物业税后会加大房地产保有环节的税收负担，降低投资和投机者的收入预期 高收入人群，炒房者，多房者来讲，购房的成本和风险加大，负担加重会迫使一部分人放弃炒房，使房价逐步回归理性。同时，开征物业税对房地产企业的另一个影响可能体现在对现阶段房地产企业大量囤地行为的制约，加速商品住宅的供给和释放速度，实现房地产市场自身的供需平衡。 普通购房者由于以投资为主的炒房客受到限制，楼市泡沫产生的可能性小了很多，也让楼价更加合理，更能满足多数购房者的需求。此外，对拥有自住房产的业主来说，第一套住宅很可能免征，因此，除非持有第二套和更多物业，否则并不会付出更多的成本。开发商对于开发商尤其是中小型开发商而言，物业税的推出使得原本需要开发商支付的70年土地租金，转给了购房者支付，这降低了开发商拿地的门槛。地方政府短期利空，长期利好 短期而言，物业税的推出使得卖地收入变少。长期而言，物业税开辟了新的财源，稳定地方政府的财政状况。加拿大：对100%的物业征税　　加拿大政府对100%的物业征税。征收税率的变化幅度较大，为每年土地和房屋的评估总值的0.5%～15%，这是根据业主的不同情况征收的，对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠，对拥有二套住宅的人则以高税率征收。新西兰和澳大利亚不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3%～1%征收。如果一个人拥有几套房产，税务部门也会对其格外关注。在每年3月报税时，如果对获利隐瞒不报，处罚非常严厉，甚至可能坐牢。美国：第一套自住房免物业税美国对土地和房屋直接征收房地产税，又称不动产税，归在财产税项下，各州税率有所不同，幅度在房产价值