物业管理师基础知识制度第五节房地产交易管理制度与政策解析.docVIP

第五节房地产交易管理制度与政策 大纲要求： 房地产交易的基本制度； 房地产转让管理； 商品房销售管理； 房屋租赁管理； 房地产抵押管理。 知识点一：房地产交易的基本制度 房地产交易行为是平等民事主体之间的民事行为，遵循自愿、公平、诚实信用等原则。 房地产交易管理是指政府房地产管理部门及其他相关部门采取法律的、行政的、经济的手段对房地产交易活动进行指导和监督，是房地产市场管理的重要内容。1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁三种形式。 《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。 （一）房地产价格申报制度 2001年8月建设部发布的《城市房地产转让管理规定》中也规定：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。” “房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。” （二）房地产价格评估制度 《城市房地产管理法》规定： “国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。” “基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定”。 （三）房地产价格评估人员资格认证制度 《城市房地产管理法》规定： “国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。” ? 知识点二：房地产转让管理 （一）房地产转让的概念 知识点二：房地产转让管理 《城市房地产转让管理规定》对其他合法方式做了进一步细化，规定其他转让房地产的合法方式主要有： (1)以房地产作价人股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的； (2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； (3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； (4)以房地产抵债的； (5)法律、法规规定的其他情况。 （二）房地产转让的条件（常考点） 房地产转让最主要的特征是发生权属变化，即房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移。 《城市房地产管理法》及《转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列七种房地产不得转让： (1)达不到下列条件的房地产不得转让： 以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上； 属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件； 同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用产权书。 (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。司法机关和行政机关可以根据合法请求人的申请或社会公共利益的需要，依法裁定、决定限制房地产权利，如查封、限制转移等。在权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该项房地产。 (3)依法收回土地使用权的。在国家依法做出收回土地使用权决定之后，原土地使用权人不得再行转让土地使用权。 (4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。共有房地产，是指房屋的所有权、土地使用权为两个或两个以上权利人所共同拥有。共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，不能因某一个或部分权利人的请求而转让。 (5)权属有争议的。权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，致使该项房地产权属难以确定。 (6)未依法登记领取权属证书的。 (7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。 （三）房地产转让的程序 《城市房地产转让管理规定》对房地产转让的程序作了如下六项规定： (1)房地产转让当事人签订书面转让合同； (2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格； (3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理； (4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估； (5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费； (6)房地产管理部门办理房屋权属登记，核发房地产权属证书