建设用地与房屋征收补偿操作实务张霄云教案详解.ppt

（三）土地收储与补偿 一 五 三 四 协议出让土地首次转让 对原权利主体补偿 城中村改造 对集体土地征收补偿 新民居建设 对集体土地所有权人 征收补偿 工业企业收购 对单一产权权利主体补偿 旧城、危陋房、棚户区改造 对国有土地上房屋进行征收补偿 农村集体土地征收 对集体土地所有权人征收补偿 六 二 征 收 补 偿 储备土地的前期开发整理（原一级开发，不行） 三、土地储备与前期开发整理 国土地部45号文件 一、规范市场 二、新的征收条例 三、储备与一级开发分离 （三）土地收储与补偿 1、项目所需开发手续、补偿安置方案等，开发企业营业执照、资质、企业代码等证照。 2、所有费用支出的合同（协议）及已支付费用票据 3、应收或应付差价款数额 4、回迁建筑面积认定（建设局办理） 5、回迁房建安成本造价预算 6、清场验收证明（需建设局综合开发处） 7、项目现场情况说明 前期开发整理费用财政评审所需资料 三、土地储备与前期开发整理 （一）集体土地征收的概念和一般常识 1 2 （三）征地报批程序 3 （四）征地补偿安置 4 （五）预留发展安置用地 5 （二）征地前期工作 四、集体土地征收补偿 目 录 四、集体土地征收补偿 （一）集体土地征收概念和一般常识 集体土地征收： 为了社会公共利益的需要依据法律、法规规定的程序，报经有批准权限的上级政府批准，并依法对被征地农民集体经济组织及农民进行补偿，并将农民集体所有土地转变为国有土地。土地征收是土地所有权的转换。 地类不同，报征方法不同。 集体农用地同时征转； 集体建设用地只征不转； 国有农用地只转不征。 四、集体土地征收补偿 （一）集体土地征收概念和一般常识 把农用地依据土地利用总体规划、年度用地计划，依法报批后转为建设用地； 农用地类以省厅备案图件资料为准，违法建设用地仍按农用地对待； 转用的前提是农用地，含集体农用地和国有农用地，农用地转用是土地用途的变化。 农 用 地 转 用 （三）耕地保有量计划指标（签订责任状） （二）土地开发整理计划指标（占补平衡，占一补一） （一）新增建设用地计划指标（农用地、未利用地） 四、集体土地征收补偿 土地利用年度计划指标 （一）集体土地征收概念和一般常识 一、土地基础知识 10月份上报 4月份下达 8月份考核 新增建设用地指标管理 上一年10月上报用地计划建议 本年度4月人大审批后正式执行 8月份考核上年度执行情况 （一）集体土地征收概念和一般常识 四、集体土地征收补偿 问题： 1、新增建设用地指标与土地开发整理计划指标的关系？ 2、农用地转用指标与未利用地转用指标能否调配通用？ 3、城镇村建设用地指标和单独选址建设项目用地指标能否调配通用？ 4、新增建设用地指标各级如何进行分配，如何进行调剂？ 5、建设用地指标能否买卖，能否自由流转？ （一）集体土地征收概念和一般常识 四、集体土地征收补偿 （二）征地前期工作 由用地单位提供发改委的立项核准文件；提供规划局出具的“规划许可证”、“征地红线图”及市国土局规划处的预审意见。如果是村民住宅，还要利用处的审核意见。 1、项目用地 由代表政府的职能部门（地产集团）直接到规划局协商出具征地红线图，同时与被征地村签订征地协议。 2、政府统征地 3、征地指标落实后，由国土局受理按程序组卷报批。 四、集体土地征收补偿 （三）征地报批程序 四、集体土地征收补偿 （三）征地报批程序 四、集体土地征收补偿 （四）征地补偿安置 任何单位和个人不得擅自提高或者降低土地补偿标准，对农民的补偿只能由政府对被征地村。 A 适用原则 征地区片综合地价 C 地价标准 集体土地 B 适用范围 四、集体土地征收补偿 （四）征地补偿安置 青苗和地上建筑物附着物补偿 （2）本文件对青苗和地上建筑物附着物有明确的规定。违法占地的地上附着物不予赔偿，无偿拆除。 （1）执行政策。目前执行的是石家庄市人民政府发布的《石家庄市征收市区集体土地青苗和地上建筑物附着物补偿标准的通知》石政办函〔2010〕122号。 四、集体土地征收补偿 （四）征地补偿安置 标准 征收农用地报批前?，各市、县政府要按照不低于征地区片价10%的标准，确定被征地农民的社会保障费。 专款 社保费划入本市、县被征地农民社会保障专用账户，专款用于被征地农民的社会保障。 收缴 以划拨方式供地的，在供地时向土地使用者收缴。 被征地农民社会保障费 四、集体土地征收补偿 （五）预留发展安置用地 ①预留发展安置用地政策是指在土地征收过程中落实的，要按照全部征收一次性预留、逐步征收分批预留的原则落实预留发展安置用地政策。 ②在组卷报批时，可将预留发展安置用地与