商品住宅成本公示制度要点.pptVIP

对商品住宅成本公示制度的看法 背 景 江西省住房和城乡建设厅会同省监察厅下发了《关于健全房地产开发销售信息公示制度的补充通知》，统一了商品房成本公示口径，明确了2009年９月１日后在售的商品住宅项目和综合体项目需公示相关信息。公示内容包括：每平方米建筑面积商品住房平均成本、经批准的项目规划条件、项目规划总平面图、商品房价目表、销售进度信息、面积测绘报告等。 2004年《南通市商品房价格管理暂行办法》实施。该办法规定物价部门必须在价格主管部门审核住宅商品房销售价格和预测住宅商品房销售成本后，及时通过报纸等媒体向社会公布。 学者观点 江西省社科院学术委员会委员王明美认为，类似于公示成本、销售信息的规定，应该鼓励提倡推行，公开信息可以增加开发商成本、销售的透明度，让大家知道楼盘的建房成本、利润水平等情况。要赢得社会大众的理解，开发商也应该公示这些信息，这对其销售也有利。当前，一些政府管理部门、执法部门乃至企业、商家都会公示自己的信息以利于市民、消费者办事、消费，老百姓应该享有知情权。公示商品房成本、销售信息后，消费者在购房过程中信息不对称的局面将有所改变。 江西师范大学赵海云教授认为，公示的数据都是由开发商自己报出的，其真实性值得商榷，需要专业机构的审核。此规定的出台，可能会产生串通作假，开发企业之间有可能搞“数据联盟”，结果购房者还是“雾里看花”。即使是同区域同地段的楼盘，各楼盘拿地时间、产权使用年限和拿地方式不尽相同，其产品还有精装、毛坯等不同类型，因此，这种公示信息不具备可比性，这些背景数据尚需完整、完善。 业内观点 如何定价土地成本最关键 知名地产专家：牛刀 　　政府主导房价成本公示对房地产健康发展是件好事。对防止房价欺诈，指导购房者置业都有积极的意义。但中国政府的政策往往流于形式，在执行层面上总是不力。房价成本公示是个系统性的工程，如果要做好，不能简简单单的一纸行政命令就敷衍了事。后续需要相关的许多公示细则和监管细则都应该出台，才能保证整个新制的执行效果。 　　对于开发商来说，大部分还没有完全市场化，他们在拿地、建筑和后期的销售整个过程中都和政府有着密切的关系，所以开发商无法规避政府的监管。政府也需要对开发商的监管调控整个房地产行业，政策也在鼓励行业发展和稳定民心平衡中不断妥协和调整。 　　在房地产开发过程中，土地成本是最重要的部分，房价成本公示无法确定衡量土地成本的标准。土地成本的认定是按土地当下估值成本计算？还是按拿地价格成本计算？这个标准需要认定。这在整个房价成本公示中是最关键的一环。缺失了这个标准的认定，房价成本公示就可能出现开发商亏本经营的状况，就惹发社会争议。 　　如果江西政府相关职能部门能够继续出台后续细则，将房价成本公示形成一个行之有效的制度，将会在全国引起示范效应，有利于房地产行业的健康有序发展。 政府民生考虑和行业市场规则的错位 易居中国（南昌）总经理胡波 　　对于政府来说，这个新制的出台主要基于房地产行业关系到国计民生，政府希望通过这个制度在一定程度上扭转购房者与房地产商间信息不对称的局面，让购房者能通过大量楼盘公示信息进行性价比的核算，明明白白消费，减少购房过程中的非理性冲动，使房地产市场能够健康、稳定、有序的发展。 　　而从市场规则和开发企业本身发展角度考虑，一个企业的运营状况和成本组合是企业自身的商业秘密，不能对整个市场公开的。从市场游戏规则说开来，房价成本的公示是不符合市场规则需要的。所以房价成本公示新制是政府民生考虑和行业市场规则的错位。 开发商观点 正确看待楼盘成本公示现象 江西万科益达房地产发展有限公司总经理鲍三中 　　这项举措对于规范房地产市场，增加房产销售透明度能够起到积极作用，同时也可以在一定程度上促进企业提高经营管理水平，做好成本规划工作。整个出发点是好的，但要真正落实好这项举措，后续还需要做更多的细致工作，比如统计口径的标准、企业的重视程度等。规定实施的效果如何还有待时间来验证。 　　公示成本不会对房价产生直接的影响，影响房价的因素有多种，比如国家宏观环境、市场供求关系、项目自身品质等。 　　成本高于销售均价的现象，一般情况不会出现，之所以出现这样的情况，可能是相关数据的口径和出处不统一造成的。这项举措的实施以及后续的动作，还需要政府、媒体做更细致、更深入地工作，让受众接受到更全面、更完整的信息，同时引导受众正确看待房地产成本公示这一事件。 成本公示是计划经济的思维方式 江西金达利·康城置业副总经理洪强 　　要求成本公示是计划经济的思维方式，目前我国正在进行社会主义市场经济建设，房地产是第三产业，在定价方面取决于市场供求关系，在法律上并没有规定一定要成本公示，况且就目前项目的成本申报而言都是不准确的，因为项目在没有进行最后的清算时，所有的成本都是动态的，如财务