我国保障性住房(五)要点.ppt

改革住房保障的实施机制 一、改革保障性住房土地供应机制 1．尽量以货币保障方式提供住房保障 ? 保障房土地供应是非常复杂的问题，无论以何种方式提供土地，都会造成一定的问题。以货币补贴方式提供住房保障不会涉及土地问题，在条件成熟后应当以货币保障方式为主。 2．规范保障性住房用地秩序，取消非正常供地方式 ? 建立严格的保障性住房供地公示制度。建议分级构建保障性住房建设用地供应信息系统，向社会公开各类保障性住房建设规划、年度供地数量、布局、用地审批等情况。 应立即停止政府机关和国有企事业单位以“自有用地”及取得新的保障性住房用地向本单位员工供应产权性质的保障房。“自有用地”及其他非正常供地方式严重违反了现有土地管理规定，也造成了严重不公平，扭曲了住房保障的初衷。工业、商业、政府机关等非住宅用地性质的“自有用地”要转换用途的，必须按照周边住宅用地市场价格足额补交土地出让金，或者由国家按照相应用途土地的市场价格收回后公开拍卖。新的保障性住房用地必须公开出让，建成的保障性住户必须公开向社会销售。 健全保障性住房建设监管和考核制度。建立保障性住房建设情况定期报告制度，提高公开性和透明度；加强对保障性住房规划实施、计划执行、土地供应以及建设目标完成等情况的监督检查，作为政府业绩考核内容。 ? 加强对保障性住房用地的执法监察。加强实地巡查和执法监察，地方政府及国土资源部门应依法查处违规操作、未批先用、擅自改变用途等违规行为，规范用地管理秩序。 3．重视和规范集体土地服务住房保障的功能 ? 土地管理制度改革的方向是土地用途管制与土地产权相分离。所以，只要是建设用地，国有土地和集体土地都可以用于保障房建设。 ? 同时，位于城郊结合部的集体土地因为远离市中心，低房租吸引了大量外地务工人员，实际上起到了住房保障的功能，减轻了政府保障负担。 政府应当重视发挥集体土地服务于住房保障的功能。一种情形是，将集体土地纳入正式的保障房体系，这时可由政府或保障房建设主体向集体租赁土地后用于提供保障性住房，为此，政府应制定相应的规范。另一种情形下，也可以由土地所有人自建住房出租，从而间接发挥保障房功能，这种情形下，政府（不一定是住房保障管理部门）应对住房的安全性能等进行一定的监管。 4．优化土地供给结构，合理安排土地供给位置 ? 在前期欠帐多，政府对建设用地指标实施严格的总量控制的情形下，政府应优化调整高档商品住宅用地、一般商品住宅用地和保障性住房用地供应比例，使保障性住房在不同类型住宅用地比例不断提高，以扩大保障性住房用地数量、增加保障房供给。 同时，政府应合理规划保障性住房建设用地布局。但这方面存在很多的争议。一种意见认为，虽然保障性住房供给的是城市低收入家庭，但并不意味着就可以随意安排他们的租房所在地。因为收入相对高收入者低，城市低收入者对城市公共基础设施的依赖程度非常高，他们依靠政府帮助住进保障性住房，能更好的保障生活和就业。因此，在安排保障性住房建设用地时，应安排到那些交通、医院、学校、超市、农贸市场等公共基础设施比较完备的地方。 这样既能减低政府的配套设施开发成本，又能方便居住者。而另一种意见认为，在优质地段提供保障房对商品房用户明显不公平。减少争议的解决办法，一是尽量通过更加市场的方式提供住房保障，如货币保障，以反映不同地段的价格差别；二是尽量提供使用权而非产权性质的保障房，在保障对象不符合保障条件后可以及时退出；三是设计合理的轮候分配机制。 5．非产权性质保障房供地以租赁方式为主 ? 非产权性质保障房用地以租赁方式供应更加灵活。一方面，与划拨方式一样，租赁方式可以降低保障性住房建设成本；另一方面，可为未来的变化保留选择余地，如政府回购、或作为商品房进入市场等。 二、改进和创新住房保障筹资和融资机制 （一）筹资 ? 筹资就是为住房保障筹集所需的资金，包括直接筹资和间接筹资。 ? 直接筹资即由居住者为住房付费。在住房保障框架中，从保障房制度中获益的居住者依据其收入由低到高不同，为其住房直接支付的费用也由低到高，相应享受公共资金的补贴就由高到低。其中，为最低收入阶层服务的廉租房居住者需要支付的费用最低，而到了基本按市场定价的租赁住房层次，居住者按市场价自行支付所有房租。 间接筹资主要是政府通过税收等方式为住房保障筹集资金，筹集目标是提供住房保障所需全部成本与可能获得的收入之差。 ? 理论上，间接筹资也应当包括社会（企业、个人、非政府组织等）自愿提供的保障性住房利益。社会自愿提供保障性住房的结果是分担了政府的责任，体现为对政府保障房的需求减少。 间接筹资年度目标?=?政府自建保障房资金年度成本?+?政府持有或运营的保障房运营年度成本?+?政府购买保障房服务年度成本?-?保障房运营年收入?-?其他净收入 ? 政府自建保障房资金年度成本即政府为保障房