《物业管理综合能力》第六章讲义讲解.ppt

【解析】： 物业管理法律事实具体种类很多。根据法律事实是否与物业管理法律关系主体的意志有关可划分为自然事实和行为事实两大类。 按有无内含引发法律关系易化的自觉意思可将当事人的行为分为物业的法律行为与事实行为(如无因管理，住宅小区文化创作活动等)两类。人的行为以其合法性可分为合法行为和违法行为(包括违约行为、侵权行为等)。 第五节　法律基础知识在物业管理中的应用 三.物业管理法律责任---学员自学 四.物业服务合同 (一)物业服务合同，是指物业管理企业接受小区业主或业主大会的聘任和委托提，供物业服务，业主支付服务费用的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业管理企业关系的法律文件，提供了当事人双方活动的范围和准则。 第五节　法律基础知识在物业管理中的应用 四.物业服务合同 (二)性质:物业服务合同是平等主体之间成立的民事合同，适用合同法的一般原则。 第五节　法律基础知识在物业管理中的应用 (三)特征: 1.物业服务合同是合同法15种有名合同之外的无名合同。 2.物业服务合同实现了所有权与管理权的分离。 3.物业服务合同是双务合同。 4.物业服务合同是有偿合同，要式合同。 第五节　法律基础知识在物业管理中的应用 本课程视频地址：/cpm/3.html (三)免责事由 1.免责事由即当事人可免于承担违约责任的事由 2.种类:包括免责条件和免责条款。 (1)免责条件：指法律明文规定的当事人对其不履行合同不承担违约责任的条件。共同的免责条件是不可抗力。所谓不可抗力，是指合同当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般认为下列情况应属不可抗力：自然灾害；社会异常事件，如罢工、骚乱；军事行动；政府行为。 第三节　合同法基础知识 (2)免责条款：是当事人事先以协议免除或限制其将来责任的合同条款。合同中的下列免责条款无效：造成对方人身伤害的；因故意或者重大过失造成对方财产损失的。 第三节　合同法基础知识 (四)承担违约责任的方式 (1)强制履行:包括令债务人限期履行，修理、重作、更换等。 第三节　合同法基础知识 (2)赔偿损失责任的构成要素：①一方有违约行为；②另一方受有损害包括所受损害和所失利益；③违约行为与损害后果之间有因果关系。 (3)违约金:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第三节　合同法基础知识 六.合同的解释 七.买卖合同 八.租赁合同 以上内容学员自学 第三节　合同法基础知识 九.委托合同 委托合同是指受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同。 1．受托人的义务 (1)办理委托事务的义务。 (2)遵守委托人指示的义务。 (3)报告的义务。 (4)转移利益的义务。 第三节　合同法基础知识 2．委托人的义务 (1)支付费用的义务。 (2)付酬义务。 (3)赔偿责任。 一是对非因受托人的过错而委托人解除委托合同的，应负赔偿责任； 二是对受托人处理委托人的事务时因不可归责于自己的事由受到的损失，应负赔偿责任； 三是委托人经受托人同意委托第三人处理委托事务给受托人损失的，委托人应负赔偿责任。 第三节　合同法基础知识 一、物权概述 物权是指权利人直接支配物、享受其利益，并具有排他性的财产权利。 物权从性质上讲为绝对权，可以对抗除权利人以外的所有人，又称对世权。 第四节　物权法基础知识 二.所有权 (一)所有权是指所有人在法律限制的范围内对物进行全面支配的权利。 (二)所有权的性质 1.整体性：它不是占有、使用、收益、处分四项权能在量上的总和，而是一个浑然一体的权利，不能在内容或时间上加以分割。 2.本源性：所有权是他物权之母。 第四节　物权法基础知识 3.弹力性：所有权虽受他物权的限制，但他物权一旦消灭，所有权即恢复其圆满状态，因此所有权可因承受负担或负担的消除而伸缩。 4.永久性：所有权无存在期限的限制，可永久存续，因此为无期限物权。 5.社会性：为社会公益之需，受法律的限制，呈现较强的社会化色彩。 第四节　物权法基础知识 三、建筑物区分所有权 (一)建筑物区分所有权，是指由区分所有建筑物的专有权、共有权以及基于共同关系而产生的成员权所构成的特别所有权。 第四节　物权法基础知识 三、建筑物区分所有权 (二)特征: 1.内容构成的复合性 2.权利处分的一体性 3.标底物特定的空间,而非实体. 4.人与物的关系和人与人的关系的结合 第四节　物权法基础知识 (二)业主的专有权是指业主就其专有部分所享有的所有权。专有部分的修缮、管理和维护，由业主为之并负担其费用。 (三)业主的共有权是指业主按照法律或者管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。在