第5章房地产评估讲解.ppt

身体是固定资产，年龄是累计折旧， 暗恋是收不回的呆账，思念是日记账， 爱情是无形资产，缘分是营业外收入， 结婚是合并报表，爱人是应付账款， 吵架是坏账准备，打架是营业损失， 眼泪是冲减所有者权益，疾病是维修费， 回忆是财务分析，买衣服是包装费， 旧情难忘是递延资产，孩子是其他应付款， 生活是持续经营。 作业第1题 1、房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元/平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5%，房产税为年预期租金总收入的12%，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6%，房屋财产保险费为0.3万元/年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12%。计算该房地产的评估值。 作业第2题 2、某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期10年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2%，后5年按每年15万元固定不变。假定资本化率为10%，该房地产10年租期内的收益现值为多少？ [例题] 某房地产公司于2005年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2007年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的3.5％，维修费为重置价的1.5％，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。试根据以上资料评估该宗地2011年3月的土地使用权价格。 1.选定评估方法 该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2.计算总收益 总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元） 3.计算总费用 （1）年管理费＝486000×3.5％＝17010（元） （2）年维修费＝2500×900×1.5％＝33750（元） （3）年税金＝20×900＝18000（元） （4）年保险费＝2500×900×0.2％＝4500（元） 年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4） ＝17010+33750+18000+4500＝73260（元） 4.计算房地产纯收益 年房地产纯收益＝年总收益－年总费用 ＝486000－73260＝412740（元） 5.计算房屋纯收益 （1）计算年折旧费。 （2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）： 房屋现值＝房屋重置价－年折旧费×已使用年数 ＝2500×900－46875×4＝2062500（元） （3）计算房屋纯收益： 房屋年纯收益＝房屋现值×房屋资本化率 ＝2062500×8％＝165000（元） 6.计算土地纯收益 土地年纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益 ＝412740－165000＝247740（元） 7.计算土地使用权价格 土地使用权在2011年3月的剩余使用年期为50－6＝44（年）。 单价＝3358836.15/500＝6717.67（元） 8.评估结果 本宗土地使用权在2011年3月的土地使用权价格为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。 第五节 市场法在房地产评估中的应用 一、基本思路及计算公式 以类似房地产的交易实例（参照物）为基础估算被估房地产价值。 二、适用对象及条件 （一）市场条件：充分发育活跃的房地产市场，能够找到交易案例 （二）被评估对象：具有广泛交易性的房地产 三、因素修正及操作步骤 （一）踏勘被估房地产 （二）收集较充分的房地产交易实例资料 （三）选择可供比较参考的交易实例 交易实例应符合的条件： 与被房地产用途相同、所处地区相同、价值类型相同、结构相同、筹资条件相似，接近评估基准日，正常交易（或可修正）。 （四）建立价格可比基础 （五）差异因素的比较修正 1.交易情况修正 交易实例成交价格×交易情况修正系数=交易实例正常市场价格 2.交易日期修正 交易实例成交价格×(1±T%)=评估时点价格 3.区域因素修正系数 直接比较法： 间接比较法：