地产招划案资料.docVIP

商业地产招商策划方案 (一)?招商策划案前期准备工作 一?市场调研 1?社会环境调研分析 ①政治环境分析 调查要点:经济政策?城市发展规划?行业发展规划?政策的倾向性 ②经济文化 调查要点:国民生产总值?人均国民收入?社会消费品总量?产业结构?资源状况 ③文化环境 调查要点:思想意识?风俗习惯?宗教信仰?价值观?文化素养?审美情趣 ④地理环境 调查要点:交通?地理位置?气候?地理特征(了解气候?地理环境对消费者的生活习惯?衣着?住房等方面的影响) 2?市场需求调研分析 ①消费需求 调查要点:货币收入状况?人口数量?消费倾向?人口增长?人口分布 ②消费结构 调查要点:人口构成(性别?年龄?职业?文化程度?民族等)?家庭规模及构成?收入增长状况 ③消费行为 调查要点:消费者特征(性别?年龄?职业?文化程度?收入等)?消费者认知(产品认知?品牌认知?店牌忠诚度及美誉度认知)?消费才行为方式(数量?地点?目的?消费心理?行为类型?决策过程)?消费者信息来源渠道 3?商品调研分析 ①商品组合 调查要点:商品种类?比重?品牌知名度?主要品牌商品所处发展阶段?商品包装?商品质 量?市场竞争力?盈利水平 ②商品价格 调查要点:定价水平及销售量?不同阶层顾客对商品的需求程度?定位合理性?价格对盈利的影响程度 4?卖场环境调研分析 ①外环境 调查要点:交通易达性?客流状况?公共休闲场所?竞争程度 ②内环境 调查要点:商品布局?卖场规划?室内装璜?灯光设置?背景音乐?POP广告?VI识别系统?电梯及人行系统 5?市场营销活动调研分析 ①竞争对手调研 调查要点:竞争对手数量?规模?实力?经营商品组合?市场定位?主要消费群?服务方式? 形象?运营方式?促销方式?宣传手段和广告策略?卖场环境特征?市场占有率? 经营管理水平?发展趋势 ②促销活动调查 调查要点:广告调查(广告主题?广告媒体及其受众情况?广告信息传递率?广告内容记忆 率?广告对销费行为的改变?消费者对广告内容及方式的建议?广告对营销业绩的影响)促销活动调查(活动对销售额的增加幅度?消费者参与程度?对消费者产品认知影响?市场占有率的变化?顾客喜欢的促销方式) 二?市场调研方法 1?直接调查 直接与政府人士?房地产代理商?发展商?金融部门?行业协会?社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触,询问?请教,以较快的速度获利所需的市场信息?通过这种方法取得的信息往往比较可信? 2?间接调查 通过报纸?刊报及其他媒体收集有关房地产信息?发展动态?市场分析等材料,当然对这些材料要对比分析,去伪存真? 3?直接征询 这一方法的难度相对较大,但获得的信息具有较强的参照性,对项目的定位和营销的制定很有意义?使用这种方法,首先要把咨询了解的问题编制问卷?填写?咨询调查要注意对象的选择,要合理选择各阶层不同年龄?文化?收入层次的被访人员,使调查具有代表性?这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查? 4?现场固定地点调查 调查人员以买楼者身份直接进入销售现场,通过索取楼盘资料,听售楼员介绍,实地调查观察,从而获得资料?不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处,不要为其表象所迷惑?尽可能通过参观楼盘?施工现场及其他途径从侧面,内部人员和一些已购房人士作深入的调查,增大调查结果的可靠程度? 三?设计调查问卷 (范例) 调 研 问 卷 1?请问您及家人有没有在这张卡片上所列的公司工作?(单选) 市场调研公司?广告公司 1 公关?社情民意调查机构?咨询公司 2 广播?电视?报纸?杂志等各种媒介机构 3 房地产发?建设单位 4 房地产经销或代理单位 5 以上均无 6 2?您本人在过去6个月中,有没有参加任何形式的市场研究活动? A?有 B?没有 3?请问您的年龄是: 15岁以下 1 15――18 2 19――22 3 23――25 4 26――30 5 31――35 6 36――40 7 41――45 8 46――50 9 51――55 0 55岁以上 X 4?请问您是:(单选) 土生土长的本地人 1 不是本地人,但在本地居住1年以上 2 不是本地人,在本地居住不到1年 3 外地人来旅游观光 4 外地人来出差 5 外地人来探亲 6 其他(